「別荘」と「セカンドハウス」…税制面の違いを税理士が解説

自宅以外の場所に憧れを抱く人は多いもの。そこで候補に挙がるのが「別荘」。そして最近では「セカンドハウス」が注目を集めています。この二つ、似たようなものではありますが、税制面で大きな違いがあります。みていきましょう。

別荘とセカンドハウスの違い

新型コロナウイルス感染症の流行により、住まいに対して意識が大きく変わりました。「より良い環境」を求めるニーズが高まり、それを叶える手段として別荘やセカンドハウスへの関心が強まったのです。

そもそも別荘とセカンドハウス、どのような性質のものなのでしょうか。

地方税法施行令によると、別荘とは「日常生活の用に供しないものとして総務省令で定める家屋又はその部分のうち専ら保養の用に供するもの」（地令36条2項）とされ、あくまでも別荘は保養目的で一時的に使用する施設であり、税制上、贅沢品という取扱いになっています。

一方でセカンドハウスは、その名のとおり「第二の家」。法律の要件として規定するものはなく、「休日に居住するために郊外等に取得するもの」または「遠距離通勤者が平日に居住するために勤務地近くに取得するもの」で「自宅以外で少なくとも月に一度は住居として利用するもの」といった要件を満たすものとされています。

また都道府県や市区町村が、セカンドハウスと認めると、別荘にはない税金の軽減措置を受けることができます。

セカンドハウスの税制優遇措置

生活に必要な財産であるセカンドハウス。別荘にはない、税制優遇措置を受けられます。

まずは不動産取得税。不動産を購入した時に課せられる都道府県税で、原則として家屋の固定資産税評価額の4％です。

不動産取得税
税額＝固定資産税評価額（課税標準額）×4%（標準税率）

セカンドハウスの場合、建物については（固定資産税評価額－控除額）×3％、土地については（固定資産税評価額×１/2×3％）－控除額という計算式になり、税負担が軽くなります。

続いて固定資産税。その年の1月1日時点で土地や建物などの資産を保有している人に課せられる市町村税です。

＜固定資産税＞
税額＝課税標準×1.4％（標準税率）

セカンドハウスであれば、200平方メートル以下の部分（小規模住宅用地）について固定資産税評価額の1/6に減額、200平方メートル以上の部分（住宅用地部分）については固定資産税評価額の1/3に減額されます。また一定条件を満たす新築住宅や、認定長期優良住宅の場合にも、別途、税制優遇措置が受けられる場合があります。

また建物・土地が都市計画法による市街化区域内にある場合は、都市計画税がかかる場合もあります。

都市計画税
税額＝課税標準×最高0.3%（制限税率）

セカンドハウスであれば、200平方メートル以下の部分（小規模住宅用地）について固定資産税評価額の1/3に減額、200平方メートル超の部分（住宅用地部分）については固定資産税評価額の2/3に減額されます。

このようにセカンドハウスには、別荘にはない税制優遇措置を受けることができます。

セカンドハウスと認められるには、冒頭にあるように「自宅から職場までが遠く、職場の近くにある物件」、または「毎週末など、定期的に必ず利用する物件」といった基準を満たさなければなりません。

仕事とは無関係でも、定期的に利用があり、生活に必要な住宅と判断されれば、セカンドハウスとして認められるケースがあります。細かな認定要件は各自治体によって異なるので、まずは確認をしましょう。また不動産取得税の税制優遇措置を受けるためには、物件取得後に60日以内に地方自治体への申請が必要です。その申請期限やルールも自治体により異なる場合があるので、取得後は速やかに段取りしましょう。

別荘、セカンドハウス…ローン活用の際の注意点

別荘やセカンドハウスの購入に際し、ローンの活用を検討するケースも多いでしょう。そこで思い浮かぶのが住宅ローンですが、一般的に「本宅」として利用する住宅にのみ利用できるとされ、別荘やセカンドハウスの購入では利用できないとされています。

金融機関のなかには、別荘やセカンドハウスの購入者に向けてセカンドハウスローンを用意しているケースもあります。

一般的に住宅ローンに比べてセカンドハウスローンは金利が高く、2％台後半からという商品が多いようです。しかし住宅ローンと比べて金利差1％未満というような金融機関もあるので、利用の際には吟味する必要があるでしょう。

また一般的にセカンドハウスローンの審査は住宅ローンの審査に比べて審査が厳しいとされています。別荘やセカンドハウスは、住宅に比べて必要性が低く、また通常の住宅ローンとの併用となれば、負担額は大きくなるので、金融機関としても慎重になるのは仕方がないことだといえるでしょう。