不動産投資の利回りとは？相場・理想値・計算方法・注意点などを詳しく解説

「利回り」という言葉を見聞きしたことはあるものの、「不動産投資ではどのような意味になるのか」「どれくらいの数値なら問題ないのか」など気になる点が多く、足踏みしている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そこで今回は、不動産投資の利回りにフォーカスし、その意味や相場、理想値・最低ライン、計算方法などについてご紹介します。あわせて、不動産投資の利回りのシミュレーションもしているので、ぜひご参考にしてください。

不動産投資の「利回り」とは？まずは意味を理解しよう

利回りとは、投資した金額に対して得られる利益の割合のことです。つまり、不動産投資における利回りは、​「物件の購入費に対して得られる家賃収入の割合」を指しています。
数ある投資の中でも、不動産投資は必要な資金・得られる利益がとくに高額になりやすいため、投資先（購入する物件）を決める指標として利回りを理解することは、重要なポイントといえます。

不動産投資における利回りには、表面利回りや実質利回りをはじめ、さまざまな種類があります。各利回りでその意味や特徴は異なるため、あらかじめ理解しておくことが大切です。

表面利回り

表面利回り（グロス利回り）とは、投資した金額に対して1年間で得られる利益の割合のことです。不動産広告や不動産関連の情報サイトに記載されている利回りの多くは、表面利回りに該当します。

不動産投資を始めるにあたって、まず必要になるのは物件の購入費です。そして、物件を所有・運用する上で不動産登記費用や各種税金、ローン事務取扱手数料、火災（地震）保険料など、さまざまな費用が追加で発生します。つまり、物件を所有し運用することには諸々の経費がかかるということです。そのため不動産投資の利益は、厳密には「家賃収入から経費を差し引いた分」となります。

しかし、表面利回りでは「経費を引く前の家賃収入」を利益と考えます。すなわち、「表面利回り＝手元に残る利益」というわけではないのです。この点を間違えて認識していると不動産投資が失敗しかねないため、正しく理解しておきましょう。

実質利回り

実質利回りとは、投資した金額に対して1年間で得られる利益（物件の所有・運用にまつわる諸経費と税金を差し引いた利益）の割合のことです。「ネット利回り」「NOI利回り」と呼ばれることもありますが、一般的には実質利回りという名称が定着しています。

上述のとおり、実質利回りでは「経費と税金を差し引いた後の家賃収入」を利益と考えます。そのため、この数値を見れば最も現実的な利益の目安を把握することが可能です。
ただし、不動産広告や不動産関連の情報サイトに実質利回りを記載しているケースはほとんどないので、自ら計算し導き出す必要があります。具体的な計算方法は後述するため、あわせて確認し覚えておくと良いでしょう。

その他の利回り

不動産投資における利回りには、他にも想定利回りや現行利回り、借入金返済利回り、自己資金投資利回りなどがあります。

想定利回りとは、満室を想定した上での、投資した金額に対する1年間で得られる利益の割合のことです。「満室を想定した場合の1年間における家賃収入÷物件の購入価格×100」で計算します。

現行利回りとは、現在の入居状況における利回りのことです。現状をもとに算出するため、よりリアルな利益の目安を把握できます。なお、計算式は「1年間の家賃収入÷物件の購入価格×100」です。

借入金返済利回りとは、物件の所有・運用にまつわる諸経費と税金に加えて、ローンの返済額も考慮した利回りのことです。不動産投資を始めるにあたってローンを組むことは珍しくないため、借入金返済利回りも把握しておくと、より計画的な運用を行えるでしょう。なお、計算式は「（1年間の利益－経費－ローン返済額）÷物件の購入価格×100」です。

自己資金投資利回りとは、自己資金に対して得られる利益の割合のことです。どれだけの自己資金を使って、どれだけの利益を得られたのかといった、効率性を把握できます。なお、計算式は「年間のキャッシュフロー÷自己資金×100」です。

立地や物件で変わる？不動産投資における利回りの値

不動産投資における利回りは、立地や物件で変わります。では、利回りが高い立地・物件にはどのような特徴があるのでしょうか。

立地

多くの人は、利回りが高い立地というと「都心」を思い浮かべるかもしれません。しかし、実際はその逆で、都心をはじめとする好立地は利回りが低い傾向があります。
その理由として考えられるのは「物件の販売価格の高さ」です。都心に近い立地にある物件ほど、その販売価格は高くなります。そのため、いくら順調に借り手を見つけられても、物件の購入価格に対して得られる家賃収入が相対的に低くなり、結果として利回りが小さくなるのです。

この点から、利回りの高さに重きを置いて不動産投資を行うのであれば、都心から遠い立地にある物件を選ぶのが望ましいといえます。

物件（新築・中古）

不動産投資における利回りは、物件の築年数によっても変わってきます。具体的には、築年数を重ねた物件ほど利回りが高い傾向にあるといわれています。
その理由として考えられるのは、上述した立地と同じく「物件の販売価格」です。築年数を重ねた物件は、新築の物件に比べると家賃収入を得づらい反面、安くで購入できます。つまり、順調に借り手を見つけさえすれば、物件の購入価格に対して得られる家賃収入が相対的に高くなりやすいため、結果として利回りが大きくなるのです。

この点から、利回りの高さに重きを置いて不動産投資を行うのであれば、築年数を重ねた物件を選ぶのが望ましいといえます。

構造（木造・鉄骨など）

不動産投資における利回りは物件の構造でも変わり、木造・鉄骨構造・RC造の順に低くなるといわれています。つまり、構造において最も利回りが高いのは木造ということです。
その理由として考えられるのは、上述した2つと同じ「物件の販売価格」です。構造が頑丈なほど物件の販売価格は高くなりますが、それに比例して家賃収入も上がるとは限りません。そのため、比較的安くで購入できる木造の物件を選んだほうが、利回りは高くなりやすいのです。

この点から、利回りの高さに重きを置いて不動産投資を行うのであれば、木造の物件を選ぶのが望ましいといえます。

参考値を押さえよう！不動産投資における利回りの相場

自らの不動産投資における利回りが高いか低いかを判断するには、利回りの相場を知る必要があります。そこで以下にて、物件別と地域別に利回りの相場をご紹介します。

不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家が発表した「収益物件 市場動向 マンスリーレポート 2022年1月期」によると、2022年1月における物件別の利回りは、区分マンション（マンションに設けられた1室）が7.52%、1棟アパート（1棟丸々のアパート）が8.62%、1棟マンション（1棟丸々のマンション）が7.85%です。地域別で見ると以下のようになっています。

地域	区分マンション	一棟アパート	一棟マンション
北海道	11.00%	12.00%	8.76%
東北	12.61%	12.71%	8.44%
首都圏	6.83%	8.22%	7.24%
信州・北陸	16.41%	13.01%	11.54%
東海	9.06%	9.75%	9.12%
関西	8.00%	9.75%	8.47%
中国・四国	13.78%	11.53%	10.20%
九州・沖縄	9.82%	9.60%	8.17%

物件別で見ると、一棟アパートが比較的高利回りであることが分かります。一方で、地域別では信州・北陸地方が高利回りの傾向があるといえるでしょう。

なお、繰り返しになりますが、これはあくまでも相場です。「同じ地域・同じ物件で不動産投資をすれば上述の利回りになる」というわけではないので、参考値として認識しておきましょう。

参照：収益物件 市場動向 マンスリーレポート 2022年1月期｜不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家

不動産投資の場合はどうなる？利回りの理想値・最低ライン

では、不動産投資の利回りにおける「理想値」と「最低ライン」はあるのでしょうか。

利回りの理想値

不動産投資における利回りの理想値は、一概にはいえません。なぜなら、どこにあるどのような物件で、どのように不動産投資を行うかで、理想の利回りは大きく変わってくるからです。

ただし、新築の区分マンションなら5%ほど、一戸建てなら8%ほど、そして中古の区分マンションなら6〜8%ほど、一戸建てなら10%前後であると望ましいといわれています。
そのため、物件選びで悩んだときは実質利回りを計算してみて、これらの数値に近いかどうかを確かめてみると良いでしょう。算出した数値があまりにも低い場合は、物件を選び直すのが得策です。

とはいえ、実質利回りが10%以上の物件はさほど多くありません。理想値を気にしすぎるとなかなか物件が見つからず、不動産投資を始められなくなる可能性もあるので、自分にとって満足できる利回りかどうかを基準に物件を選ぶことも大切です。

利回りの最低ライン

不動産投資における利回りの最低ラインも、理想値と同じ理由で一概にはいえません。ただし、一般的には5%といわれています。「安定的に家賃収入を得る」という目的で不動産投資を行う場合は、利回りが5%以上であるほうが良いかもしれませんが、「手元にある資金を効率良く運用したい」という目的である場合は、5%未満の利回りでも十分に実現できるでしょう。

利回りの最低ラインは不動産投資のプランによって変わるため、5%という数値はあくまでも目安のひとつとして認識しておくことが大切です。

種類で異なる！不動産投資における利回りの計算方法

不動産投資における利回りは、計算式を使って自ら算出できます。利回りの種類によって計算方法は異なり、表面利回り・実質利回りに関しては以下の方法で算出します。

表面利回りの計算方法

表面利回りの計算式は、以下のとおりです。

表面利回り ＝ 1年間の家賃収入÷物件の購入価格×100

例えば、区分マンションを3,000万円で購入し、月々の家賃を10万円に設定したとします。これを上述した計算式に当てはめると「120（10万円×12か月）÷3,000×100＝4」になることから、表面利回りは4%と分かります。

ただし、上述のとおり、表面利回りでは「経費を引く前の家賃収入」を利益と考えます。つまり、計算するにあたって「不動産投資を行う上で必要になる諸経費・税金」は考慮しないということです。そのため、現実的な利回りを把握するには、次にご紹介する実質利回りを算出する必要があります。

実質利回りの計算方法

実質利回りの計算式は、以下のとおりです。

実質利回り ＝（1年間の家賃収入－1年間の諸経費）÷（物件の購入価格＋購入時の諸経費）×100

実質利回りで挙げた例と同じく、区分マンションを3,000万円で購入し、月々の家賃を10万円に設定したとします。そして、1年間の諸経費が50万円、購入時の諸経費が100万円だとしましょう。これを上述した計算式に当てはめると「（120［10万円×12か月］－50）÷（3,000＋100）×100＝2.26%」になることから、表面利回りは2.26%と分かります（※小数点第3位を四捨五入）。

実質利回りは、上述のとおり、投資した金額に対して1年間で得られる利益（物件の所有・運用にまつわる諸経費と税金を差し引いた利益）の割合なので、より現実的な数値を算出できます。

なお、「空室も考慮したい」という場合は、1年間の家賃収入の10%を差し引いて計算すると良いでしょう。例えば、先ほどと同じ条件だと「（108［120-12］－50）÷（3,000＋100）×100＝1.87%」になります（※小数点第3位を四捨五入）。これにより、空室を考慮した場合の実質利回りは1.87%と分かります。

実際に計算してみよう！不動産投資の利回りのシミュレーション

不動産投資に取り組む際は、あらかじめどの程度の利回りになるか、シミュレーションすることが大切です。なぜなら、利回りが分かれば自分に合った物件を選びやすくなり、不動産投資を成功させやすくなるからです。また、どれほどの利益を得られるか分かればキャッシュフローの目安も把握できるため、年間の収支計画を立てやすくなるでしょう。

以下で2つのケースを例に利回りのシミュレーションを行いますので、ぜひご参考にしてください。

ケース（1）新築の区分マンション

ケース（1）では、新築の区分マンションを購入した場合を例にシミュレーションを行います。

立地：東京都内（最寄り駅から徒歩10分） 物件の購入価格：5,000万円 1年間の家賃収入：162万円（月々13万5,000円×12か月） 物件購入時の諸経費：500万円 1年間の諸経費：20万円

上述した情報を表面利回りの計算式に当てはめると「162÷5,000×100＝3.24」になるため、表面利回りは3.24%と分かります。次いで、実質利回りの計算式に当てはめた場合は「（162－20）÷（5,000＋500）×100＝2.58」になることから、実質利回りは2.58%となります。

表面利回りと実質利回りの差は0.7%（※小数点第2位を四捨五入）。わずかな違いに感じるかもしれませんが、実際に得られる利益は大きく変わってくるため、軽視しないことが大切です。

また、このケースにおける利回りは、上述した「新築の区分マンションの理想値 5%」を満たしていません。そのため、あまり魅力を感じられない方もいらっしゃるでしょう。
しかし、都心にあるマンションは比較的需要が高く、空室になる可能性が低いといわれています。この点から、中長期的に見れば安定した家賃収入を得られると考えられます。

ケース（2）中古の区分マンション

ケース（2）では、中古の区分マンションを購入した場合を例にシミュレーションを行います。

立地：福岡県内（最寄り駅から徒歩15分） 物件の購入価格：700万円 1年間の家賃収入：66万円（月々5万5,000円×12か月） 物件購入時の諸経費：50万円 1年間の諸経費：7万円

上述した情報を表面利回りの計算式に当てはめると「66÷700×100＝9.43」になるため、表面利回りは9.43%と分かります（※小数点第3位を四捨五入）。次いで、実質利回りの計算式に当てはめた場合は「（66－7）÷（700＋50）×100＝7.87」になることから、実質利回りは7.87%となります（※小数点第3位を四捨五入）。なお、表面利回りと実質利回りの差は1.56%です。

記事の前半でご紹介したように、都心から遠い地域、いわゆる地方にある物件は利回りが高くなる傾向があります。そのため、新築の区分マンションに比べると利回りが高めです。
ただし、中古物件の状態次第では修繕やリフォーム・リノベーションが必要になることもあり、その場合はさらなる出費が発生し、実質利回りが低くなります。もし、このリスクを回避したいのであれば、すでに修繕・リフォーム済みの中古物件を選ぶようにしましょう。

また、地方にある物件には空室になりやすいという一面もあります。なかなか入居者を確保できなかった場合は1年間の家賃収入がグッと下がるため、当然ながら利回りも低くなります。

「地方にあるからこそ高利回り」という強みだけに捉われず、リスクを持っていることも忘れないようにしましょう。

確認しておこう！不動産投資の利回りに関する注意点

不動産投資の利回りには、いくつかの注意点があります。押さえておけば利回りについてより理解を深められるので、あわせて確認しておきましょう。

必ずしも「高利回り＝投資に最適」ではない

不動産投資の利益率を予測する上で重要な指標となる利回りですが、必ずしも「高ければ良い」というわけではありません。たとえ高利回りでも、以下のような特徴がある物件には注意が必要です。

例えば、駅から遠かったり周辺に商業施設がなかったりする物件は、賃貸物件としての需要が低く借り手がつきづらいという事情から高利回りである可能性があります。そのため、実際に購入し投資をスタートさせようにもなかなか入居者を確保できず、空室状態が続くことも珍しくありません。
この他、利回りが高い物件ではあるものの、不動産会社に支払う管理費が高いケースもあります。この場合、不動産投資を通して十分な利益を得られたとしても、管理費を差し引くと結果として手元に残る金額が少なくなる可能性があります。

このように、物件の特徴によっては「高利回り＝投資に最適」とは言い切れないため、利回りだけを見て物件を購入するのは避けるようにしましょう。

低利回りなお得物件もある

得られる利益が低くなるという理由から、低利回りの物件の購入を避ける方は少なくありません。しかし、利回りが低くても満足できるほどの利益を得られる物件もあります。

例えば、居住地としての人気が高いエリアにある物件がそのひとつ。賃貸物件としての需要が見込める物件は、いわば資産価値が高く家賃が下がりにくい物件です。そのため、多少利回りが低くても中長期的に見れば、安定した利益を得られる可能性があります。

不動産投資で得られる利益は、利回りだけで決まるわけではありません。物件の立地や築年数、構造などでも変わってくるため、利回りはあくまでも判断基準のひとつと捉えるようにしましょう。

経費がかかることを忘れない

不動産広告や不動産関連の情報サイトに記載されている利回りは、表面利回りであることがほとんどです。繰り返しになりますが、表面利回りでは「経費を引く前の家賃収入」を利益と考えます。
しかし、実際に不動産投資を行う上ではさまざまな経費・税金がかかります。具体的には、例えば登記費用や不動産取得税、火災（地震）保険料、固定資産税、ローンの返済費用などが発生します。

仮に、表面利回りを手元に残る利益だと勘違いし、かつ諸経費・税金を考慮しなかった場合、実際に得られる利益が予想よりも少なくなります。これでは、安定したキャッシュフローを維持するのが困難になる他、不動産投資が失敗に終わる可能性もあります。

そのため、物件情報に記載されている利回りを確認する際は、まず表面利回りと実質利回りのどちらなのかを明確にすることが大切です。もし表面利回りであれば自ら実質利回りを算出し、諸経費・税金を考慮した場合の利益率を把握するようにしましょう。そうすれば、諸経費・税金がかかることを前提とした計画的な運用を実現しやすくなります。

当初の利回りをキープするのは難しい

アパートやマンション、一戸建てなどの物件は、現物資産のひとつです。そのため、築年数が長くなればなるほど劣化し、ひいては賃貸物件としての需要が下がってしまいます。
この場合、入居者を確保するには、家賃を下げたり大規模な修繕をしたりといった対策を講じざるを得ず、結果として利回りが低くなることがあります。

仮に「当初の利回りから下がることはない」と想定した上で不動産投資を行うと、上述したような理由で利回りが下がったとき、安定的な運用ができなくなる可能性があります。
こうした事態を避けるためには、あらかじめ「当初の利回りをキープするのは難しい」という点を理解し、万が一に備えて対策を練っておくことが大切です。

不動産投資に悩んだら相談しよう！頼りになる3つの存在

不動産投資に興味を持ち、本格的に始めようか悩んでいる方の中には、今回この記事でご紹介した内容を難しく感じる方もいらっしゃるでしょう。そのようなときは、自分ひとりでどうにかしようとせず、不動産投資の専門家に相談するのがおすすめです。

不動産投資経験者

不動産投資の経験がある人からのアドバイスはとても有益です。本人の経験談から実のある情報を提供してくれるため、それを自らの不動産投資に活かせば良い効果を発揮できるでしょう。

もし周りに不動産投資経験者がいるのなら、積極的に声をかけて話を聞いてみることをおすすめします。周りに該当者がいない場合は、SNSを活用して探してみると良いでしょう。利回りをはじめとする、不動産投資に関する情報をメインに発信しているアカウントもありますし、「#投資家さんと繋がりたい」「#投資初心者さんと繋がりたい」などのハッシュタグも広く活用されているので、効率良く不動産投資経験者とコンタクトを取れます。

ファイナンシャルプランナー

ファイナンシャルプランナーは、投資をはじめ、税金や家計、老後の資金などのお金に精通したエキスパートです。計画的な不動産投資の進め方や予測できるリスク、いざというときの対処法などについて、相談者（ここでは不動産投資を始めようとしている人）に寄り添ってアドバイスしてくれるため、不明点や疑問を解消しやすいといえます。また、二人三脚で不動産投資を始められるため、心細さを感じることも少ないでしょう。

不動産会社

不動産会社は、不動産投資を行う上でのパートナーです。物件の紹介はもちろん、会社によっては管理まで行ってくれることもあります。また、不動産投資に関する疑問や悩みについて相談すれば、的確なアドバイスをもらうこともできます。そのため、利回りについて分からないことがあれば、積極的に聞いてみると良いでしょう。

ただし、もしこのとき親身に向き合ってくれなかった場合は、悪質な不動産会社の可能性があります。そのまま利用し続けると、不動産投資が失敗に終わる恐れがあるため、少しでも異変を感じたら「豊富な実績を持つ不動産会社」に変更することが大切です。

まとめ

不動産投資を行う上で、利回りについて理解を深めることは欠かせません。満足できるほどの利益を安定的に得るためにも、まずは今回ご紹介した内容を参考に自分の力で利回りについて学びましょう。それでも、もし分からないことがある場合は、不動産会社をはじめとする不動産・投資のプロに頼るのも一案です。そのときは、ぜひ穴吹興産株式会社にご相談ください。