沖縄で軍用地投資に挑戦！知っておきたい選び方とメリット・デメリット

米軍基地が多く点在する沖縄で投資をするなら、軍用地に関する知識を深めておくに越したことはありません。軍用地に投資すれば、一般的な不動産投資のリスクを回避しながら、安定的に収益を得ることができます。

そこで今回は、軍用地の概要や選び方・購入方法、軍用地に投資するメリット・デメリットについて解説します。あわせて、沖縄にある軍用地を一挙ご紹介しているので、ぜひご覧ください。

沖縄で投資をするなら知っておくべき！「軍用地」について

軍用地とは、米軍基地や自衛隊基地として使われている土地のことです。沖縄でいうと、本島の約15%もの土地が軍用地といわれています。そのため、沖縄の軍用地はそのほとんどが民間所有の土地であり、それを国が借りて米軍や自衛隊に提供しているというのが現状です。つまり、軍用地の多くは「土地の所有者と国による賃貸借関係」によって成り立っているということです。この点から、今軍用地は投資の一種として注目を集めています。

軍用地の年間借地料は、国と沖縄県軍用地主連合会の協議によって決まります。具体的な価格は、土地の所有者に発行される「土地賃借料算定調書及び土地明細書」で確認することが可能です。
軍用地の売買価格は「年間借地料×倍率」の計算式で求めます。倍率とは、施設や立地によって変動する係数のようなもの。一般的に、返還の予定がない軍用地（返還される可能性が低い軍用地）のほうが長期に渡って借地料を得られるため、倍率が高くなる傾向があります。

なお、軍用地の所有者は“その土地が所在する市町村の地主会”に加入するのが一般的です。加入するか否かは任意ですが、軍用地に関する情報を収集しやすくなったり軍用地主向けセミナーに参加できたりすることから、加入した場合のメリットは大きいといえるでしょう。

どのように始めれば良い？軍用地の選び方と購入方法

では、軍用地投資に挑戦する場合、軍用地はどのように選び、どう購入すれば良いのでしょうか。

選び方

軍用地を選ぶ際は、まず投資の目的を明確にすることが大切です。そうすることで、どのような軍用地を選ぶべきかが鮮明になり、失敗を防ぎやすくなります。

例えば、長期的に運用して収益を得ることが目的であれば、返還される可能性が低い軍用地を選ぶのがおすすめです。長きに渡って借地料を得られるので、安定した収益を得やすいといえます。
一方で、ある程度運用したら売却しようと考えている場合は、返還される可能性が高い軍用地を選ぶと良いでしょう。返還後の軍用地は商業施設やリゾート施設として再開発されることが高く、そうなれば地価が購入時よりも上昇する可能性があるため、満足な収益を得られることが考えられます。

購入方法

軍用地の購入方法は、一般的な土地の購入方法と同じです。不動産会社と不動産売買契約書で契約を交わします。ただし、基本的に現地を直に確認することはできません。地図や航空写真、登記簿などを確認した上で購入することになるため、その点はあらかじめ理解しておきましょう。

確認しておこう！沖縄で軍用地に投資するメリット・デメリット

軍用地に投資することには、メリットがある一方でデメリットもあります。

メリット

メリットには、まず「収益を安定的に得られる」という点が挙げられます。
上述のとおり、軍用地投資の借主は国です。一般的な不動産投資のリスクである「空室」「家賃滞納」の心配が一切ないため、安定して収益を得ることができます。また、軍用地は換金性が高く買い手がつきやすいので、売却した場合にも満足な収益を得られるといえるでしょう。

「投資にかかる費用を抑えられる」という点も、軍用地に投資するメリットのひとつです。
軍用地投資の場合、一般的な不動産投資に必要なランニングコスト（管理費や修繕費など）が一切発生しません。また、借地料も第三者を介すことなく国から直接支払われるため、手数料などが発生することもないのです。この点から、軍用地投資は低コストで始められるといえます。

この他、メリットには「心身への負担が少ない」という点もあります。
軍用地投資の場合、一般的な不動産投資のように家賃を回収したり、管理業務に取り組んだりする必要がありません。また、もし自然災害が起きてもその対処は米軍や自衛隊が行います。つまり、投資にかかる手間がほとんどないため、心身への負担が少なく済むのです。

デメリット

デメリットには、まず「返還される可能性がある」という点が挙げられます。
購入した軍用地にある米軍基地が縮小・撤退となった場合、その土地は返還されます。この場合、借地料の保証期間である「返還後3年」以降は、借地料を得ることができなくなります。傾斜地をはじめとする利用が困難な土地の場合、返還後の売却・開発が困難なこともあるため、そうなれば投資を続けることはできないでしょう。

この他、「利回りが比較的低い」という点もデメリットのひとつです。
軍用地投資の利回りは2〜3%程度といわれており、これは一般的な不動産投資と比べて低めです。そのため、高利回りを重視した投資を行いたい場合は、別の選択をしたほうが良いでしょう。

最後にご紹介！沖縄にある代表的な軍用地一覧

沖縄には多くの軍用地があります。以下では、その中でも代表的な軍用地をご紹介します。

軍用地名	所在地	概要
辺野古弾薬庫	名護市	海兵隊の弾薬庫として使われている軍用地。地主数は78人となっている。
キャンプ・シュワブ	名護市・宜野座村	実弾射撃訓練や水陸両用訓練が行われている軍用地。地主数は752人となっている。
キャンプ・ハンセン	名護市・宜野座村 恩納村・金武町	県内最大規模の実弾射撃演習が行われている軍用地。地主数は3,169人と多め。
嘉手納弾薬庫地区	恩納村・うるま市 読谷村・嘉手納町・沖縄市	弾薬庫と支援施設を有する軍用地。地主数は4,669人となっている。
楚辺通信所	読谷村	軍事通信の傍受施設として使われている軍用地。地主数は457人となっている。
嘉手納飛行場	嘉手納町・沖縄市 北谷町・那覇市	防空・反撃・偵察など総合的な役割を担う軍用地。地主数は11,450人と多め。
キャンプ桑江	北谷町	海軍病院を主要施設としている軍用地。地主数は733人となっている。
普天間飛行場	宜野湾市	飛行場として使われている軍用地。地主数は3,818人と多め。
牧港補給地区	浦添市	兵站補給基地として使われている軍用地。地主数は2,793人となっている。
那覇港湾施設	那覇市	港湾を用途とした軍用地。地主数は1,459人となっている。

参照：米軍基地｜沖縄県

まとめ

沖縄で投資を始めるなら、軍用地に目を向けてみてはいかがでしょうか。誰でも購入できる他、借主が国になるので空室・家賃滞納などのリスクなく投資を行えます。また、心身に負担をかけず安定的に収益を得られる、ランニングコストを最小限に抑えられるといったメリットも期待できます。
ただし、一般的な不動産投資に比べて利回りが低く、返還される可能性が高いというデメリットもあるので、あわせて理解しておくことが大切です。

軍用地投資に興味を持たれた方は、この機会にぜひチャレンジしてみてください。もし分からないことがあれば、お気軽に穴吹興産株式会社にご相談ください。