不動産投資のメリット・デメリットとは？仕組みと始め方もあわせて押さえよう
不動産投資には「少ない自己資金で始められ安定的に利益を得られる」というメリットがある一方で、「空室・家賃滞納のリスクがある上、他の資産に比べて流動性が低い」というデメリットもあります。
そこで今回は、不動産投資の概要とともにメリット・デメリット、始め方についてご紹介します。デメリットに関しては対策方法もあわせて解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。
目次
不動産投資とは？まずは仕組みについて知ろう
不動産投資とは、居住ではなく「利益を得ること」を目的として物件購入にお金を投じることです。
不動産投資だけでなく株式や債券など、投資の種類は複数あり、それぞれで予測できる損益の程度は異なります。損益の程度は大きい順に「ハイリスク・ハイリターン」「ミドルリスク・ミドルリターン」「ローリスク・ローリターン」となっており、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンに該当します。現物資産である物件の価値がなくなる可能性が低いこと、そして一定の利益が見込めることから、資産を安定的に運用したい方におすすめです。
不動産投資で利益を得る方法には、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2つがあります。
インカムゲインとは、購入した物件をそのまま保持することで得られる利益のことです。具体的には、物件を第三者に貸し出した場合にオーナーとして入居者から家賃を回収することで得られる利益を指します。家賃設定や入居者数によって利益額は変動しますが、空室さえなくなれば収入を得ることができるため、安定性を確保しやすいといえます。
キャピタルゲインとは、物件を購入価格よりも高値で売却できた場合に得られる利益のことです。例えば、1,000万円で購入した物件を2,000万円で売却できれば、1,000万円の利益となります。購入時と売却時の価格の差が大きいほど利益も増えますが、そのためには市場の動向をこまめに確認したり、専門的な知識を身につけたりする必要があるため、どちらかというと玄人向けです。
どのような魅力があるの？不動産投資の11のメリット
不動産投資には、主に以下の11のメリットがあります。
少ない自己資金で始められる
投資の種類の中でも、例えば株式やFXの場合は、着手する上でかかる全ての費用を自ら用意しなければなりません。つまり、投資を始めるにあたって一定の自己資金を確保する必要があるのです。
その点、不動産投資の場合は金融機関から融資を受けて着手することができるため、少ない自己資金でも始めることができます。一般的に、アパート（一棟）を購入する場合は物件価格の約10～30%の自己資金があれば後は融資を受けることで不動産投資を始められるといわれています。
家賃収入が副収入となる
上述したとおり、不動産投資として購入した物件を第三者に貸し出した場合、家賃収入（＝インカムゲイン：購入した物件をそのまま保持することで得られる利益）を得ることができます。一度入居者を確保できれば一般的に1〜2年は住み続ける傾向があるため、その間安定的に収入を得られます。
金融機関から融資を受けて物件を購入したとしても、家賃収入さえ入ればそこから経費や金融機関への返済を差し引いても資産が残るため、自分に利のあるキャッシュフローを構築できます。
安定的な資金計画を立てやすい
不動産投資は他の投資に比べて、損益の見通しが立てやすいといわれています。その理由は、立地や価格など物件の初期設定によって、不動産投資の行く末がある程度決まるからです。
例えば、住居としての需要が低い物件を選んだ場合は家賃収入を得るのが困難になりますし、高額な物件を購入した場合は空室がゼロでも購入価格を回収できるほどの利益を得るのは難しいでしょう。
これは言い換えれば、「住居としての需要が高く、家賃収入で回収できるほどの購入価格の物件を選べば、安定的な資金計画を実現できる」ということです。この点は、不動産投資ならではのメリットといえるでしょう。
手間や時間がさほどかからない
投資の種類の中でも、例えば株式の場合は常に株価チャートを確認しなければならず、手間と時間がかかります。本業の傍ら投資を行っている方だと、その手間に嫌気が差すこともあるでしょう。
その点、不動産投資の場合は物件の管理を不動産会社（管理会社）に委託することが可能です。物件選びや契約には多少時間がかかるかもしれませんが、それ以降は手間なく運用することができます。
成否をある程度コントロールできる
一般的に、投資の成否を投資家自身がコントロールするのは困難です。例えば株式の場合、株式の値上がり益や配当金を自分で決めることはできません。
その点、不動産投資の場合は「購入する物件」や「物件の運用方法」によって成否をある程度コントロールすることが可能です。具体的には、住居としての需要が高い物件を選んだり、入居率を高める工夫を取り入れたりすることで、家賃収入を最大化することができます。
不動産投資には「投資家の力量次第で成功するか否かが決まる」という一面があり、これは他の投資にはない特徴です。そのため、知識さえ身につければ成功させられる確率がグッと上がるでしょう。
レバレッジ効果が期待できる
レバレッジ効果とは、少ない投資額で大きなリターンを得ることです。
例えば、自己資金が1,000万円で金融機関からの融資を受けない場合は、1,000万円までの物件しか購入できません。その一方で、金融機関から2,000万円の融資を受けた場合は、最大3,000万円の物件を購入できます。この2つのケースにおいて、利回りが同じで満室だとしたら、金融機関への返済を差し引いても3,000万円の物件のほうが年間の家賃収入が大きくなる傾向があります。
これがレバレッジ効果であり、不動産投資にはその可能性が十分あります。そのため、自己資金が少ないとしても融資を受けて挑戦する意義はあるといえるでしょう。
所得税・住民税の節税効果が期待できる
不動産投資には、所得税・住民税の節税効果があるといわれています。その理由は、所得税のうち物件購入が該当する「総合課税」は、損益通算（利益から損失を差し引くこと）ができるからです。
仮に不動産投資が赤字になったとしても、給与をはじめとする別の所得と損益通算すれば赤字と黒字を相殺でき所得が減ります。所得が減ると所得税と住民税が下がるため、結果として節税につながるというわけです。
相続税の節税効果が期待できる
不動産投資は、所得税・住民税だけでなく相続税の節税も見込めます。
例えば、3,500万円の現金を保有していた人が死亡した場合、相続税法に従い3,500万円はそのままの価値で評価されるため、3,500万円に対して相続税が発生します。一方、3,500万円で不動産を購入したのち亡くなった場合は、固定資産評価額をもとに相続税を計算するため、現金3,500万円よりも税額が低くなる可能性があるのです。
この点から、相続税の節税効果が期待できる点も不動産投資のメリットといえます。
インフレーションに対応できる
インフレーション（以下 インフレ）とは、モノの値段が上がり続けること、言い換えるとお金の価値が下がることを指します。つまり、現金はインフレになると価値が下落する可能性がありますが、現物資産である物件に関しては目減りしないということです。一方で、モノの値段が上がれば物件の価値も上昇するため、不動産投資において資産価値が大きく下がることはないといえます。
貯蓄につながる
不動産投資は貯蓄にもつながります。なぜなら、第三者に物件を貸し出し家賃収入を得て、赤字になりそうなタイミングで物件を売却すれば、手元に資金を残すことができるからです。
例えば、5,000万円の物件を購入するにあたって3,000万円の融資を受けたとします。この場合、物件を5,000万円で売却することができれば、残債がたとえ2,000万円残っていたとしても3,000万円は手元に残すことができます。
インカムゲインとキャピタルゲインの両方を上手に駆使することで資金を残す、これこそが不動産投資ならではの貯蓄です。
生命保険の代わりになる
金融機関から融資を受けて不動産投資を始める場合は、団体信用生命保険に加入することになります。団体信用生命保険とは、契約者に万が一のことがあった場合に借入残高が免除される保険です。
不動産投資において仮に投資家が死亡した場合、残っているローンは全て清算され、その後のローンは支払う必要がなくなります。その上、物件は消滅しないので入居者がいれば家賃収入を継続的に得ることができるのです。
この点から、不動産投資は生命保険代わりになるといえるでしょう。
注意点もある！不動産投資の7つのデメリットとその対策方法
不動産投資にはさまざまなメリットがある一方で、デメリットもあります。ただし、対策すれば回避できることもあるため、あわせて押さえておきましょう。
空室ができる可能性がある
不動産投資でインカムゲインを得るには、確実に入居者を確保する必要があります。しかし、物件によっては入居者がなかなか見つからず、空室となるケースもあるのです。
もし空室ができたとしても物件の維持・管理費は発生しますし、金融機関から融資を受けている場合は返済しなければなりません。そのため、空室ができると利益を得るどころか損失を出してしまう可能性があり、その点は不動産投資のデメリットといえるでしょう。
対策方法
このデメリットを回避するには、あらかじめ住居としての需要が高い物件を選ぶことが大切です。立地が良かったり近くにスーパーやコンビニなどがあったりする物件だと、賃貸需要が高まる傾向があるため、空室ができるのを回避しやすくなるでしょう。
また、入居者を確保するためのノウハウを身につける、もしくはノウハウを持っている不動産会社を利用するのも有効です。住居としての需要が高まることで、満室を目指しやすくなります。
家賃を滞納される可能性がある
無事に入居者を確保できても、場合によっては家賃を滞納される可能性があります。そうなると家賃収入を得られなくなるため、最悪の場合、不動産投資が失敗に終わることも考えられます。
家賃滞納が長期化するほど家賃の回収率が下がるため、発覚した際は早期のうちに対処することが大切です。
対策方法
このデメリットを回避するには、入居者に家賃保証への加入を求めるのが一案です。家賃保証に加入してもらえば、万が一入居者が家賃を支払えない状況になったとしても保証会社が代わりに支払ってくれます。期日に間に合うよう確実に支払いを済ませてくれるため、家賃滞納のデメリットをうまく回避することが可能です。
ただし、家賃保証へ加入するには保証料（家賃の約30〜60%）を支払う必要があり、入居者にとってはそれが負担になることもあります。そのため、加入を無理強いするのは絶対に避け、双方にとってメリットがあることを説明しながら相談するようにしましょう。
物件の修繕が必要になる可能性がある
物件は現物資産なので月日が経つほど劣化します。劣化が進んでいる物件は住居としての需要があまり見込めないため、仮にそのままの状態で不動産投資を始めても満足な利益は得られません。
この点から、購入した物件の外観・内装が劣化している場合は修繕をしなければならず、思わぬ出費が発生することがあります。
対策方法
このデメリットを回避するには、一級建築士をはじめとする専門家に物件の状態を確認してもらうと良いでしょう。例えば、一級建築士の判断により「この物件は外壁塗装をしばらく行っていない」と分かった場合、購入後すぐに外壁が剥がれて耐久性が低くなったり見栄えが悪くなったりする可能性があります。つまり、この物件を購入すると外壁塗装費用の支払いが必要になるということです。
このように、専門家に見てもらうだけで修繕の必要性を確認できるため、物件を選ぶ段階で修繕費がかかるかどうかを確認できます。
売却価格が下落する可能性がある
不動産投資でキャピタルゲインを得るには、物件を売却しなければなりません。物件の売却価格は常に一定ではなく、築年数や空室率、劣化状況などにより下落することがあります。そのため、仮に物件の売却価格が大幅に下落すると、トータルで見たときに損をしてしまう可能性があるのです。
例えば、購入価格が6,000万円で、5年間の家賃収入が2,000万円の物件を「3,000万円で売却する場合」と「5,000万円で売却する場合」とでは、最終的な利益が大きく異なります。
| 3,000万円で売却する場合 | 2,000万円 + 3,000万円 – 6,000万円 ＝ -1,000万円 |
|---|---|
| 5,000万円で売却する場合 | 2,000万円 + 5,000万円 – 6,000万円 ＝ 1,000万円 |
このように売却価格が下落すると利益を出すどころか損失を生んでしまうため、この点はデメリットといえます。
対策方法
このデメリットを回避するには、売却することを前提として物件を管理することが大切です。
上述のとおり、物件の売却価格は築年数や空室率、劣化状況などによって下落することがあります。このうち、空室率と劣化状況は「住居としての需要が高い物件を選ぶ」「劣化が進んだら修繕する」などの工夫で改善できるため、このポイントを押さえておけば売却価格の下落を防ぎやすくなるでしょう。
他の資産に比べて流動性が低い
数ある投資の中でも、株式の場合は売却に困ることが滅多にありません。その一方で、不動産投資の場合は物件の売却を決意してもすぐに売れるとは限りません。この点から、不動産投資は他の投資に比べて流動性が低いといわれています。
対策方法
このデメリットを回避するには、住居としての需要が高い物件を選ぶ必要があります。なぜなら、需要が高い物件だと購入希望者が後を立たず、売却しやすくなるからです。
需要が高い物件とは、すなわち立地が良く、オートロックや宅配ボックスなどの設備が充実している物件のことです。そのため、流動性の低さをカバーしたい場合は物件選びにこだわることが大切といえます。
災害により物件が滅失する可能性がある
繰り返しになりますが、物件は現物資産です。万が一火事や地震などの災害が起きたら、物件そのものが消失する可能性があります。物件がなくなれば不動産投資を続けることはできなくなるため、最悪の場合、損失を生むなどして失敗に終わる可能性があります。
対策方法
このデメリットを回避するには、物件選びの際にハザードマップを確認することが大切です。災害リスクをある程度確認できるため、仮に選んだ物件が「崖の上にあり災害が起きると崩落する可能性がある」という場合は購入を見送るなど、適切な判断ができます。
この他、火災保険や地震保険に加入するのも一案です。災害時のダメージを抑えられるので、万が一の事態に備えたい場合は活用すると良いでしょう。
金利が上昇する可能性がある
不動産投資を行うにあたって、金融機関から融資を受ける方もいるでしょう。この場合、元本に利息を加えた金額を返済しなければなりませんが、場合によっては返済中に金利が上がることもあります。そうなると返済額も増えるため、仮に金利が上がらない前提で返済計画を立てていた場合は自己資金に余裕がなくなり、滞納してしまう可能性が考えられます。
対策方法
このデメリットを回避するには、金利が上がる前提で資金計画を立てることが大切です。そうすれば、金利が上がったときに慌てることなく確実に返済していくことができます。
この他、金利が変動しない「固定金利」を選択するのも一案です。ローンの返済額（元本＋利息）が事前に確定するので、金利の上昇による影響を受けずに済みます。
全部で10ステップ！一般的な不動産投資の始め方
最後に、不動産投資の始め方を10ステップに分けて解説します。「どう始めたら良いのか分からない」という方は、ぜひ参考にしてみてください。
目標を立てる
不動産投資を始めるにあたって、まず考えるべきことは「目標」です。目標が明確になれば、「どれくらいの販売価格の物件を購入すれば良いか」「どのような資金計画を立てれば良いか」などが明瞭になり、不動産投資を成功させやすくなります。
そのため、まずは「10年後の定年退職に備えて、安定して利益を得られる土台を作っておきたい」といった目標を立てるようにしましょう。
不動産投資に関する情報を収集する
不動産投資を成功させるには、あらかじめ不動産投資に関する情報・知識を備える必要があります。なぜなら、物件選びや融資の申し込み、資金計画の立案など、あまりなじみのない対応が必要になるからです。不動産会社が勉強会を開催していたり、不動産投資についてまとめた書籍が販売されていたりするため、これらを活用して最低限の情報・知識を備えるようにしましょう。
不動産投資のエリア・物件を決める
不動産投資のエリアは、その後の運用状況を左右する重要な項目です。仮に、最寄り駅からのアクセスが悪かったり近くに商業施設がなかったりすると、いくら魅力的な物件を購入したとしても入居者を確保できない可能性があります。これではインカムゲインを得られず、不動産投資が失敗に終わることも考えられます。そのため、エリアは「生活しやすいか」を考慮して選ぶようにしましょう。
物件は、築年数や状態、設備、周辺環境などをよく確認して選びましょう。とくに設備は入居者を確保できるかどうかに関わってくるため、例えば「オートロック」や「Wi-Fi」「宅配ボックス」などがある物件を選ぶのがおすすめです。
不動産会社に問い合わせる
エリア・物件が決まったら、不動産会社に問い合わせてみましょう。このときのポイントは、電話で話してみたり実際に会って説明を受けたりしながら、不動産会社の対応の良し悪しを確認することです。不動産投資は不動産会社と二人三脚で進めるといっても過言ではないため、信頼できるかどうかは事前に必ず確認するようにしましょう。
物件の内覧・現地確認をする
信頼できる不動産会社と判断でき、かつ一通り話が進んだら、実際に物件を内覧しましょう。資料やWebサイトでは分からなかったリアルな一面を確認できるため、「この物件で不動産投資を成功させられるか」を判断しやすくなります。その上でもし不安がある場合は無理に決めず、再度物件を選び直すのも選択肢のひとつです。
物件を内覧する際は、現地確認も欠かさず行いましょう。アクセス面や商業施設の有無、騒音などを確認し、「生活しやすいか」を判断しましょう。
買付申込書を提出する
内覧・現地調査を終えて物件の購入を決めたら、買付申込書を提出します。買付申込書とは、物件の売主に対して購入希望者が「◯円で購入したいです」という意思を示す書類のことです。
フォーマットに決まりはなく、一般的には購入希望者の「氏名」「住所」「購入希望価格」「支払方法」「手付金・中間金」「有効期限」などについて記載します。
ローンの事前審査に申し込む
自己資金が少ない場合は、金融機関が管理するローンの事前審査に申し込むことになります。このとき、身分証明書や源泉徴収票、返済予定表、購入物件の収益に関する資料などの提示が必要になるので、前もって準備しておくことが大切です。
売買契約を締結する
ローンの事前審査への申し込みが済んだら、いよいよ物件の売買契約を締結します。このときのポイントは、後々認識違いでトラブルが起こることのないよう、売主・不動産会社と自分自身の認識に相違がないかを確認することです。一緒に契約書の内容を確認し、お互いに納得した上で売買契約を結ぶようにしましょう。
ローンの本審査に申し込む
ローンの事前審査を無事に通過できたら、次に本審査に申し込みましょう。約2週間〜1か月後、審査結果が届くので、通過できていたらローンの契約を結んでください。
なお、ローンの金利や融資期間は原則として契約後に変更することができません。そのため、金融機関から融資を受ける際は、必ずローンの契約内容に目を通しておくことが大切です。理解した上で契約を結ぶことで、のちにトラブルが起こるのを防ぎやすくなります。
物件を引き渡してもらう
最後に、売主・不動産会社の立ち会いのもと物件を引き渡してもらいます。その後は、必要に応じて修繕したり入居者の募集を行ったりします。
まとめ
不動産投資には、メリットとデメリットの両方があります。
メリットには「少ない自己資金で始められる」「安定的な資金計画を立てやすい」「インフレーションに対応できる」などがあり、デメリットには「空室ができる可能性がある」「売却価格が下落する可能性がある」「他の資産に比べて流動性が低い」などがあります。
不動産投資を成功させるには、このメリット・デメリットを理解した上で物件を運用することが大切です。そのため、不動産投資への挑戦を検討中の方は、今回ご紹介した内容を押さえておくようにしましょう。
その上でもし不明点が出てきたときは、どうぞお気軽に穴吹興産株式会社にご相談ください。
