不動産投資に必要な自己資金の額とは？その目安と十分に用意する方法をご紹介

「不動産投資を始めるにはどれだけの自己資金が必要なのか」と疑問を抱いている方もいるのではないでしょうか。

そこで今回は、不動産投資をする上で必要な「自己資金」にフォーカスし、その内訳や具体的な金額、十分に用意する方法などについてご紹介します。あわせて、自己資金を抑えて不動産投資を始めるポイントも解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資に必要な「自己資金」とは？その内訳は？

不動産投資における自己資金とは、「不動産投資を始めるにあたって自分で用意できる資金」のことです。例えば、新たに物件を購入して不動産投資を始める場合、手元に自由に使えるお金が2,000万円あるとしたら自己資金は2,000万円となります。

自己資金の内訳は、基本的に「頭金」と「諸費用」です。
頭金は、物件を購入する際に支払う「物件価格の一部」のことです。そして、諸費用は「物件を購入するにあたって必要な各種費用」を指します。具体的には、登録免許税や司法書士報酬、火災・地震保険料、仲介手数料、ローンを利用する際の事務手数料・保証料などがあります。

不動産投資の自己資金はいくら必要？目安を押さえよう

自己資金に含まれる「頭金」と「諸費用」の目安は以下のとおりです。

項目	目安	例
頭金	物件価格の10〜20%	3,000万円の物件：頭金は300〜600万円
諸費用	【新築】物件価格の4〜7% 【中古】物件価格の7〜10%	3,000万円の新築物件：諸費用は120〜210万円 3,000万円の中古物件：諸費用は210〜300万円

つまり、不動産投資を始める際には「物件価格の15〜30%」の自己資金を用意するのがベストということです。仮に不動産投資のため3,000万円の物件を購入する場合は、420〜900万円の自己資金を用意するのが望ましいでしょう。

ただし、これはあくまでも目安であって絶対ではありません。例えば、手元に資金が十分にある方の場合は、自己資金100%で不動産投資を始めることも可能です。
また、不動産投資を始めるにあたってローンを利用する方もいるかもしれませんが、自らの信用力が高ければローンの借入額が増えやすくなるため、必要な自己資金をより抑えられる場合もあります。

このように、不動産投資に必要な自己資金の額は人によって異なるため、上述した目安はあくまでも参考値として捉えるようにしましょう。

自己資金の金額別にご紹介！購入できる物件の目安

不動産投資を始める際には、物件価格の15〜30%の自己資金を用意するのが望ましいとお伝えしました。では、この基準で考えた場合、自己資金に対してどのような物件を購入できるのでしょうか。

自己資金	物件価格（目安）	物件の種類（目安）
100万円	300〜600万円	格安の区分マンション
200万円	600〜1,300万円	格安の区分マンション 中古の区分マンション 中古の一戸建て
300万円	1,000〜2,000万円	中古の区分マンション 中古の一戸建て
400万円	1,300〜2,600万円
500万円	1,600〜3,300万円	中古の区分マンション 中古・新築の一戸建て 中古の一棟アパート
600万円	2,000〜4,000万円
700万円	2,300〜4,600万円
800万円	2,600〜5,300万円	中古・新築の区分マンション 中古・新築の一戸建て 中古・新築の一棟アパート 中古の一棟マンション
900万円	3,000〜6,000万円
1,000万円	3,300〜6,600万円
2,000万円	6,600万円〜1.3億円	中古・新築の区分マンション 中古・新築の一棟アパート 中古の一棟マンション 中古の収益ビル
3,000万円	1〜2億円	中古・新築の一棟アパート 中古の一棟マンション 中古の収益ビル

ご覧のとおり、自己資金の額が大きくなればなるほど、購入できる物件の価格も大きくなります。またそれに伴って、購入できる物件の種類も多くなります。

「どのような物件で不動産投資を始めたいか」「不動産投資をするにあたって、どのような未来予想図を描いているか」、これらの内容次第で購入すべき物件は変わってきます。
現時点での自己資金の額を基準に物件を購入し、不動産投資を始めるのも良いですが、理想の不動産投資を実現するためにはどれくらいの自己資金が必要なのかを確認し、資金を十分に用意してから始めるのもまた選択肢のひとつです。ぜひ検討してみてください。

ぜひご参考に！不動産投資の自己資金を十分に用意する方法

不動産投資を始めるにあたって、自己資金をまだ十分に用意できていない場合は、以下の方法で確保してみてはいかがでしょうか。

1.定期貯金を活用する

まず挙げられるのは「定期貯金を活用する」という方法です。

口座をひとつしか持っていない場合、貯金するにもお金を使うにも同じ口座で管理しなければなりません。その点、定期貯金を活用すれば期間を指定して資金を預け入れることが可能なため、持っている口座とは別のところで貯金をすることができるのです。例えば、毎月5万円の定期貯金を1年間続けた場合は、60万円の自己資金を確保することができます。

また、定期貯金を活用して日常使いしている口座で管理する資金を少なくすれば、突発的にお金を使う頻度を減らしやすくなります。これは支出を抑えることにつながるため、結果として自己資金が増えやすくなるでしょう。

2.家計簿をつける

自己資金を十分に用意するには、「お金を貯める」という意識を強く持つことが大切です。そこで役に立つのが家計簿であり、無駄な支出が明確になるため浪費を減らしやすくなります。

とはいえ、家計簿に対して「毎日記録しないといけなくて面倒」「一回でも記録を忘れたら意味がない」などのイメージをお持ちの方もいるかもしれません。そうした状況にならないためにも、家計簿はできるだけ簡単につけていくのがおすすめです。

例えば、昨今は家計簿に特化したアプリが多く登場しています。とくにキャッシュレス決済が多い方にはアプリがおすすめで、決済したら金額が自動計算されるため手間なく支出を管理できます。
この他、アプリの中にはレシートを写真に撮り、読み取るだけで支出を管理できるタイプもあります。何をいくらで買ったか自ら記録する必要がないため、楽に家計簿をつけられるでしょう。

自分にとって楽な方法で家計簿をつければ、無理なく支出を管理できるようになります。そして支出を管理することが当たり前になれば、何にどれだけお金を使っているのか可視化できるようになるため無駄遣いが減り、自己資金が貯まりやすくなるでしょう。

3.固定費をこまめに見直す

光熱費（電気・ガス・水道）や新聞代、保険代、スマホの月額費など、毎月支払っている固定費をこまめに見直すことも、自己資金を十分に用意する上では欠かせません。
例えば、光熱費は電気会社やガス会社を見直すことで抑えられる場合があります。保険代・スマホの月額費も同様で、プランを変更することでより安くなるケースがあります。

毎月支払うものだからこそ、なるべく抑えて支出が膨れ上がらないようにすることが大切です。そのため、こまめに会社やプランを見直して、自己資金を生み出す体制を整えましょう。

自己資金が用意できない！その場合も不動産投資はできる

ここまで、不動産投資に必要な自己資金について解説しましたが、実は「自己資金なし（頭金なし）」でも不動産投資を始めることは可能です。具体的には、フルローンで物件を購入する選択肢があります。

フルローンとは、頭金を入れず、物件価格の全額を金融機関からのローンでまかなうことです。これまでは物件価格の70〜80%までしかローンを組めなかったため、残りの20%は自己資金で用意しなければなりませんでした。しかし、金融機関同士の競争が激化したことでローンの種類が増加。これにより、不動産投資を始めるにあたってフルローンも利用できるようになりました。

フルローンを利用すれば、仮に自己資金を用意できていないとしても頭金なしで物件を購入でき、不動産投資をスタートさせることが可能です。

ただし、登録免許税や司法書士報酬、火災・地震保険料、仲介手数料、ローンを利用する際の事務手数料・保証料などの諸費用は、ローンでまかなうことはできません。その点はあらかじめ理解しておきましょう。

自己資金なしで不動産投資を始めることにはリスクもある

自己資金なし（頭金なし）で不動産投資ができる、という点からフルローンは非常に魅力的です。しかし、その一方でリスクも潜んでいるため、あわせて押さえておきましょう。

毎月の返済が負担になる場合がある

フルローンは、いわば「金融機関から多くの資金を借り入れる」ということです。そうなると当然毎月の返済金額は多くなりますし、そこに金利も加わるため、借入金額以上の資金を返済しなければなりません。つまり、状況次第ではフルローンの利用に伴う返済が負担となることがあるのです。

フルローンに限らず、金融機関から資金を借り入れる際は「借りて終わり」ではありません。そのため、返済計画をしっかり立てることが大切です。

出口戦略が限定される場合がある

フルローンを利用した場合、返済金額が多くなるため、その分返済期間も長くなる傾向があります。返済期間が長いと、購入した物件が資産になるまでに時間がかかります。つまり、不動産投資の選択肢として「物件を売却する」などの手段を選ぶのが困難になるのです。

このように、購入した物件を最終的にどう活用するか、いわば出口戦略が限られてしまう点は、フルローンの利用によるリスクといえるでしょう。

確認しておこう！自己資金を抑えて不動産投資を始めるポイント

不動産投資は自己資金なしでも始められますが、上述したリスクを考えると、なるべく自己資金を用意して始めたいものです。とはいえ、高額の自己資金を準備するのはそう容易ではありません。

そこで以下にて、自己資金を抑えて不動産投資を始めるポイントを3つご紹介します。「自己資金はあるものの少額」という方は、ぜひ参考にしてみてください。

1.資産価値が高い物件を購入する

ローンを利用するにあたって購入する物件を担保とする場合、その物件の資産価値によって融資の条件が変わってきます。具体的には、資産価値が高い物件ほど資金を抑えてローンを利用できます。そのため、不動産投資を始める際にローンを利用するのであれば、資産価値が高い物件を購入することが大切です。

では、資産価値が高い物件とはどのような物件を指すのでしょうか。

第一に「安定的に家賃収入または宿泊収入が得られる物件」「ローンの返済が滞った場合の担保としての価値が高い物件」は、資産価値が高いと判断されます。この他、「物件の周辺にショッピングセンターや病院があり利便性が高い」「駅から近い」「将来性が期待できるエリアにある」「安全性に優れている」などの特徴を持つ物件も資産価値が高いといえます。

2.諸費用をなるべく抑える

繰り返しになりますが、自己資金の内訳は「頭金」と「諸費用」です。そのため、諸費用を抑えることができれば必然的に自己資金を少なくすることができます。

数ある諸費用の中でも、抑えられる可能性があるのは「司法書士報酬」です。司法書士報酬は、不動産登記を司法書士に依頼する場合に発生する費用です。依頼する司法書士によって報酬金は異なるため、一概にいくらと言及することはできません。

不動産登記を司法書士に依頼する理由は、手続きに高い専門性が求められるからです。しかし、もし不動産登記を自ら行えるのであれば、わざわざ司法書士に依頼する必要はありません。むしろ、そうすれば司法書士報酬が不要となるため、諸費用を最小限に抑えられます。

3.少額の自己資金で始められる不動産投資に着手する

不動産投資と一言でいってもその種類はさまざまです。中には少ない自己資金で始められる不動産投資もあるため、それを選択するのも一案といえます。

例えば、「不動産クラウドファンディング」がそのひとつです。投資家から資金を提供してもらい、その資金で物件を購入・運営するため、自己資金が少なくても不動産投資を始められます。

この他、「REIT（不動産投資信託）」もおすすめの選択肢です。その内容は不動産クラウドファンディングに似ており、投資家から集めた資金を使って複数の物件を購入し、その賃貸（宿泊）収入や売買益を投資家に分配する、という仕組みになっています。資金の提供を受けられるため、自己資金が少なくても気軽に不動産投資に着手できます。

資産価値が高い不動産とは？「コンドミニアム」がそのひとつ

自己資金を抑えて不動産投資を始めるポイントとして「資産価値が高い物件を購入する」をご紹介しました。資産価値が高い物件の特徴には「安定的に家賃収入または宿泊収入が得られる物件」などがありますが、このような特徴を持つ物件にコンドミニアムがあります。

コンドミニアムとは

コンドミニアムとは、リビング・ベッドルームの他に、キッチンやランドリールームが備わった宿泊施設のことです。施設によっては冷蔵庫や洗濯機（乾燥機）などの家電をはじめ、まな板や包丁、フライパン、鍋などの調理器具（食器）がそろっていることもあります。旅行先でも普段と変わらない生活を送れる点が、ホテルとの大きな違いです。

「資産価値が高い物件＝コンドミニアム」の理由

コンドミニアムが資産価値が高いといえる理由には、以下の2つがあります。

宿泊収入を得られるから

不動産投資をするにあたってコンドミニアムを購入した場合、自らが利用していない間は宿泊施設として他者に貸し出すことができます。これにより、宿泊費を収益として得ることが可能です。

人気のエリアにあることが多いから

コンドミニアムは観光地やリゾート地など人気のエリアにあることが多いため、宿泊施設としての注目を集めやすい傾向があります。そのため、一般的なアパートやマンションよりも宿泊客を獲得しやすく、安定的に宿泊収入を得られるでしょう。

まとめ

不動産投資を始める際は、物件価格の15〜30%の自己資金を用意するのが望ましいといえます。しかし、これはあくまでも目安であり絶対ではありません。

もし自己資金を用意するのが困難な場合は、フルローンを利用して頭金なしで物件を購入するのも良いでしょう。ただし、フルローンの利用には「毎月の返済が負担になる場合がある」「出口戦略が限定される場合がある」などのリスクもあるため、よく検討することをおすすめします。

自己資金を抑えて不動産投資を始める場合は、コンドミニアムをはじめとする資産価値が高い物件を購入するのがおすすめです。

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