不動産投資の失敗を避けたい方は必読！よくある失敗とその回避方法を徹底解説
不動産投資を行うなら、何としてでも失敗は避けたいものです。そのためには、よくある失敗とその回避方法を理解しておく必要があります。
そこで今回は、不動産投資における失敗の基準をはじめ、失敗しやすい人の特徴、よくある失敗、失敗を回避するために押さえておくべきポイントについて解説します。ぜひご参考にしてください。
目次
不動産投資における「失敗」とは？その基準は？
不動産投資における失敗の定義は人によって異なるため、一概に「こうなると失敗」とは言い切れません。ただし、基本的には「収支のトータルが赤字になると失敗」と考える方がほとんどです。
例えば、ローンを組んで投資用の物件を購入したとします。この場合、借入額の返済には自己資金ではなく「購入した物件に入居している人から徴収する家賃」を充てるのが一般的です。そのため、ローンを組んで不動産投資を行う場合は前提として、月々のローン返済額以上の家賃収入を獲得しなければなりません。
しかし、必ずしも入居者を確保できるとは限らず、当初予定していた入居率を下回るケースもあります。そうなると、最悪の場合「月々のローン返済額＜家賃収入」のバランスをキープできなくなり、自己資金を崩して返済に充てる必要が出てきます。つまり、収支のトータルが大幅な赤字となり、自己破産につながる可能性があるのです。この場合、不動産投資は失敗したと判断せざるを得ません。
ただし、必ずしも「物件（不動産）を運用している最中の赤字＝不動産投資の失敗」とは限りません。家賃収入からローンの返済額や諸経費を差し引いたキャッシュフローが赤字だとしても、物件を売却した際に黒字転換すれば、この不動産投資は成功といえます。
この点から、不動産投資における失敗は基本的に「運用時のキャッシュフローは黒字だが、物件売却時にトータルで赤字になった場合」「運用時のキャッシュフローも物件の売却も赤字の場合」の2つだと判断できます。つまり、不動産投資を通して自らが損をするような結果になったとき、それは失敗のサインといえるでしょう。
当てはまるなら要注意！不動産投資で失敗しやすい人の特徴
では、不動産投資で失敗しやすい人にはどのような特徴があるのでしょうか。以下で解説します。
不動産投資の目的が定まっていない
不動産投資を始めるにあたって、その目的を明確にすることは必須。なぜなら、目的が定まっていない場合、投資用の物件に求める条件が曖昧になり、適切に選べなくなる可能性があるからです。
不動産投資を成功させるには、投資用の物件を適切に選ぶことが欠かせません。そのため、「なぜ不動産投資を行うのか」という目的が定まっていない方は、失敗する可能性が高いと考えられます。
不動産投資の目的には、例えば「相続対策」「老後の年金対策」「インフレ対策」などがあります。もし、まだ目的を明確化できていないのであれば、他の人がどのような目的で投資を始めているのかを確認し、近いものを自らの目的として掲げてみても良いかもしれません。
自己資金が少ない
物件を購入する際にローンを組めることから（※ローンを組むには審査に通る必要がある）、不動産投資は自己資金の額を問わずに始められます。そのため、自己資金が少ない状態でチャレンジする方もいるかもしれませんが、そのような方は不動産投資が失敗に終わりやすいといえます。なぜなら、家賃の下落や長期間の空室など、万が一の事態に対応できなくなるからです。
仮に、投資用の物件の家賃が下落したとします。この場合、当初の予定よりも得られる利益が少なくなるため、例えば月々のローン返済を自己資金で賄う必要が出てきます。
このとき、自己資金が少ないとローン返済を賄うことが困難となり、結果として収支のトータルが赤字になる可能性があります。そうなれば、不動産投資を続けることはできません。
この点から、自己資金があまりにも少ないと不動産投資で失敗しやすくなると考えられます。
不動産投資について学ぼうとしない
不動産投資を行うにあたって、投資用の物件の管理を不動産会社に一任した場合、自ら管理する手間を省くことができます。しかし、だからといって不動産投資に関する知識がゼロでも良いというわけではありません。仮に、知識がないまま不動産投資を始めると、利益が見込めない物件を選んでしまったり現実的な運用計画を立てられなかったりと、さまざまなリスクに直面しやすくなります。そのため、不動産投資について学ぼうとしない方は、失敗に終わる可能性が高いといえるでしょう。
詳しくは後述しますが、不動産投資に関する知識を深める方法には「書籍を読む」「Webサイト・YouTubeを閲覧する」「セミナーに参加する」などがあります。不動産投資を成功へと導くためにも、自分に合った方法を選んで積極的に情報を収集しましょう。
何事に対しても計画性がない
不動産投資では家賃収入を得られる一方で、固定資産税やローンの返済費、修繕費など、さまざまな支出も発生します。にもかかわらず、家賃収入があるという安心感から自己資金を使いすぎる方が一定数存在し、そのような方は不動産投資で失敗しやすいといえます。なぜなら、不動産投資の成功に欠かせない突発的な出費が発生したとき、資金が足りず支払えなくなる可能性があるからです。
不動産投資を成功させるには、「どれくらいの利益を得られるのか」はもちろん、「後々、どのような出費が発生するのか」も想定しながら計画的に運用することが欠かせません。そのため、普段から計画性のない行動をしている方は、不動産投資が失敗に終わる可能性が高いと考えられます。
自分で考えて決断することができない
不動産投資を始めるにあたって、不動産会社や不動産投資経験者の発言を鵜呑みしてしまう方が一定数います。もちろん、これは決して悪いことではありませんが、その発言に必ずしも根拠があるわけではありません。つまり、不動産会社や不動産投資経験者の発言が正解とは限らず、同じように運用したところで成功する保証はどこにもないのです。そのため、自分で考えて決断することができない方は、不動産投資で失敗する可能性が高いといえます。
不動産投資では自ら情報を収集し、計画を練って運用することが大切です。また、第三者から話を聞いてもそれを鵜呑みせず、根拠を確認することも重要なポイントです。この2点を押さえておけば、失敗を未然に防ぎやすくなるでしょう。
リスクを知っておこう！不動産投資のよくある失敗 – 不動産会社編
ここからは、不動産投資のよくある失敗を3つのケースに分けてご紹介します。まずは、不動産会社に関する失敗です。
嘘の情報に騙される
数ある不動産会社の中には、残念なことに悪質な会社も存在します。そのため、利用する不動産会社によっては嘘の情報を共有されることもあり、それが失敗につながるケースも珍しくありません。
具体的には、「資産価値がこれ以上下がることはないから今が買い時」と投資用の物件を紹介され、魅力を感じ購入したものの、半年後に同じ物件の別の部屋が自らの購入価格よりも安く販売されていることが判明した、というケースがその一例です。不動産会社からの情報を一切疑わず信じた結果、自らが大きく損をすることになったのです。
不動産会社は、不動産投資を行う上で強い味方となる存在です。しかし、その選び方を誤ると嘘の情報に騙されてしまい、不動産投資が失敗に終わる可能性があります。そのため、信頼できる不動産会社かどうかの確認は必ず行う他、共有された情報の根拠を自分自身で確かめるようにしましょう。
突然の倒産により家賃を踏み倒される
利用している不動産会社がいつまでも順調な経営を続けられるとは限りません。仮に、物件の管理や家賃の集金を任せている不動産会社が倒産してしまうと、家賃を全て踏み倒されてしまう可能性があります。また、倒産のタイミングが物件の引き渡し後の場合は、本来であれば担当者からもらえるはずのアドバイスを受けられなくなり、思うような運用ができなくなることもあるでしょう。
つまり、不動産会社が倒産すると、自らが大きな損害やリスクを被る可能性があるということです。
この失敗を回避するには、実績が豊富にあり経営状態が良好な不動産会社を選ぶことが大切です。そうすれば、突然の倒産による失敗を回避でき、不動産投資を成功させやすくなるでしょう。
パートナーとしてのやる気を感じられない
不動産会社は、不動産投資のパートナーといっても過言ではありません。しかし、全ての不動産会社が協力的とは限らず、中にはとくにサポートすることなく、放置が基本の会社もあります。
もし、パートナーとしてのやる気がない不動産会社を利用してしまうと、例えば入居者をなかなか確保できない状態が続き、いつまで経っても利益を得られなくなる可能性があります。最悪の場合、不動産投資として成り立たず、失敗に終わることもあるのです。
百歩譲って不動産投資経験者であれば、不動産会社のサポートがなくても問題なく運用できるかもしれません。しかし、不動産投資初心者の場合は、何からどう手をつければ良いか分からないことのほうが多く、不動産会社のサポートが必要不可欠です。そのため、もし利用している不動産会社のやる気が感じられない場合は、速やかに不動産会社を変更することをおすすめします。
不十分なサポート体制により負担が膨れ上がる
上述したようなとくにサポートしない不動産会社もあれば、サポートはするもののその内容が不十分な不動産会社もあります。具体的には、物件の空室を埋めるための具体的な施策を提案せずに、広告の出稿だけを促す、というケースがその一例です。
家賃収入を満足に得られていないのにもかかわらず、広告費として不動産会社に支払う費用が増えた結果、自らが損をすることになったのです。
不動産投資を成功させるには、支出を減らし、収入を多く得る必要があります。そのため、不動産会社のサポートによって自らの負担が膨れ上がる場合、それは失敗につながる要素といえるでしょう。
なお、この失敗を回避するにはサポート体制が整った不動産会社を選ぶことが大切です。投資用の物件を購入する前に、どのようなサポートを行っているのか確認しましょう。
知っておけば回避できる！不動産投資のよくある失敗 – 物件選び編
続いて、物件選びに関する失敗です。主に以下の4つが挙げられます。
本来の目的に沿わない物件を選んでしまう
投資用の物件を選ぶ際に、不動産投資の目的を見失ってはいけません。しかし、中には目先のメリットに惑わされ、目的に沿わない物件を選んでしまう方もいます。この場合、満足な利益を得ることができず、不動産投資が失敗に終わる可能性があります。
具体的には、「区分マンションの運用がしたい」という目的のもと不動産投資を始めたものの、相場よりかなり安い価格で一棟マンションが販売されており、考えた末に後者を購入。その結果、空室をなかなか埋めることができず、購入時より安い価格で売却しなければならなくなり、収支のトータルが赤字になった、というケースがその一例です。
目先のメリットに惑わされ、先行きのリスクまで考えられなかったことで、自らが大きく損をすることになったのです。
本来の目的に沿わない物件を選んでしまうと、こうした失敗につながりかねないため、物件選びの際は「不動産投資の目的」を念頭に置くようにしましょう。
空室が続きやすい物件を選んでしまう
不動産投資を成功させるには、前提として入居者を確保することが欠かせません。しかし、購入した投資用の物件によっては空室が続くこともあり、その場合は失敗しやすくなります。
空室が続きやすい物件には、例えば「立地が悪い物件」があります。駅から離れていたり近くに商業施設がなかったりする場合、よほど安価か設備が充実している、もしくは築年数が浅いなどの好条件でなければ、なかなか入居者を確保できないでしょう。
いつまで経っても入居者が見つからないとなると、当然ですが家賃収入は得られません。つまり、投資用の物件をローンで購入した場合、ローンの返済が滞ってしまう可能性があるのです。そうなれば、不動産投資を続けることはできなくなります。
この失敗を回避するには、駅や商業施設が近くにある物件、相場に合った家賃設定の物件など、空室になるリスクが低い物件を選ぶことが大切です。入居者の気持ちになって物件選びを行いましょう。
強みがひとつしかない物件を選んでしまう
不動産投資において、「近くに商業施設がある」「都心へのアクセスが良好」などの強みがひとつしかない物件を選ぶのは、あまり望ましくありません。なぜなら、その強みがいつまでも続くとは限らず、何らかのきっかけでなくなる可能性もあるからです。
具体的には、学生の賃貸需要を見込んで大学の近くにある物件を購入したものの、数年後に大学の移転が決定。それに伴い学生たちも引っ越すことになり空室が続くようになった、というケースがその一例です。つまり、「大学の近くにある」という唯一の強みがなくなったことで入居者を確保できなくなり、運用を続けられなくなったのです。
投資用の物件を選ぶにあたって「強みがあるかどうか」は重要なポイントですが、その数がひとつだとかえってリスクを負う可能性があります。そのため、少なくとも2つ以上の強みがある物件を選ぶことが大切です。
修繕費がかさむ物件を選んでしまう
投資用の物件を選ぶ際、販売価格に重きを置く方もいるでしょう。もちろん、それは不動産投資を成功させる上で重要なポイントですが、あまりにも価格を重視しすぎると他の部分を見落としてしまう可能性があります。
具体的には、設備の状態が芳しくないのにもかかわらずそのまま購入してしまう、というケースがその一例です。この場合、運用を始めた後に想定外の設備トラブルに見舞われる可能性があり、状況次第では修繕費が発生することもあります。
小規模な修繕であれば支出による負担はさほど大きくないかもしれませんが、大規模な修繕だと収支のトータルが赤字になる恐れがあり、そうなれば不動産投資の継続が困難となるでしょう。修繕費がかかるかどうかは、物件選びの時点である程度確認できます。そのため、販売価格とあわせて設備の状態も必ず確かめるようにしましょう。
情報収集が成功の鍵？不動産投資のよくある失敗 – 運用編
続いて、不動産投資の運用に関する失敗です。主に以下の4つが挙げられます。
税金によって収益が下がってしまう
不動産投資を行うにあたって、税金について理解を深めることは重要なポイントです。しかし中には、税金がどれくらいかかるのかを確認しないまま不動産投資を始める方もいます。この場合、収益が想像以下になる可能性があり、状況次第では不動産投資を継続することが難しくなります。
この失敗を回避するには、あらかじめ不動産投資にまつわる税金とその税額を知っておく必要があります。税金の種類には、例えば「不動産取得税」や「印紙税」「登録免許税」「固定資産税」などがあり、それぞれの税額は以下のとおりです。
| 不動産取得税 | 不動産の課税標準額×税率 （※税率について、標準税率本則 4%、住宅および土地は3%） |
| 印紙税 | 500万円を超え1千万円以下：1万円 1千万円を超え5千万円以下：2万円 5千万円を超え1億円以下：6万円 1億円を超え5億円以下：10万円 |
| 登録免許税 | 不動産の課税標準額×税率 （※税率について、売買の場合は2%（令和5年3月31日までは1.5%）、相続・法人の合併または共有物の分割の場合は0.4%、贈与・交換・収用・競売などの場合は2%） |
| 固定資産税 | 不動産の課税標準額×1.4% |
参照：不動産取得税｜総務省
No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで｜国税庁
No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁
固定資産税｜総務省
これらを理解しておけばキャッシュフローをある程度予測できるため、それを踏まえた上で物件選びや運用を行うことができ、失敗を防ぎやすくなります。
好都合な予測のもと運用してしまう
「この物件は絶対に需要がある」「今は空室が続いていても、のちに必ず入居者を確保できる」などと、好都合な予測のもと運用してしまうと、不測の事態が起きたときに対応できなくなります。ひいては、満足に利益を得ることができず、不動産投資が失敗に終わることがあるのです。
不動産投資に対する理想が大きいあまり、好都合な予測を立ててしまうと、現実と向き合うことができなくなります。成功の鍵は「どれだけ現実と向き合えるか」にあるといっても過言ではないため、不動産投資に取り組む際は常に現実的な視点を持ち、冷静に判断することを心掛けましょう。
物件の資産価値が下落してしまう
物件の資産価値は常に一定というわけではありません。基本的に、築年数を重ねるごとにその価値は下落します。また、景気の悪化や立地の状況によって価値が下がることもあります。
物件の資産価値が下がった場合、その物件にニーズがなければ入居者を確保することが困難となります。つまり、利益を安定的に得られなくなり、不動産投資が失敗に終わる可能性があるのです。
この失敗を回避するには、築年数を重ねてもニーズを維持できる、入居者にとって魅力的な物件を選ぶことが大切です。また、資産価値の下落をカバーできるよう自己資金を貯めておくのも一案です。例えば、入居者にとってメリットがある物件にリフォームすれば、価値が下落してもニーズは高まる可能性があり、窮地から脱することができるかもしれません。
「物件の資産価値は一定ではない」ということを念頭に置き、いざというときに備えて対策を練っておきましょう。
入居者に家賃を滞納されてしまう
順調に入居者が見つかったからといって、そこで安心してはいけません。なぜなら、中には家賃を滞納する入居者も存在し、そうなれば自らの収入が途絶えてしまうからです。
上述のとおり、投資用の物件をローンで購入した場合、その返済には家賃収入を充てるのが一般的です。そのため、収入が途絶えたらローンを返済できなくなり、自己破産してしまう恐れがあります。
このような失敗を回避するには、あらかじめ入居者に家賃保証会社と契約を結んでもらうと良いでしょう。そうすれば、万が一家賃を滞納されたとしても家賃保証会社に家賃を立て替えてもらうことができるため、毎月確実に家賃収入を得られます。
この他、入居者の審査を不動産会社と一緒に行うのも一案です。プロの視点で見極めてもらうことで、家賃を滞納するような人を選ばずに済むかもしれません。
不動産投資の失敗を回避するには？押さえておきたい5つのポイント
上述したような不動産投資の失敗を回避するには、次の5つのポイントを押さえることが大切です。
1.不動産投資に関する知識を深める
不動産投資の失敗を回避し、無事に成功させるためには、不動産投資に関する知識を深めることが欠かせません。その方法には、例えば以下の3つが挙げられます。
書籍を活用する
不動産投資に関する情報をまとめた書籍は、多数販売されています。最初から分厚く専門性の高い書籍を選ぶと、のちに読むのが億劫になる可能性があるので、まずはイラストも交えて分かりやすく解説しているような書籍を選ぶのがおすすめです。
Webサイト・YouTubeを活用する
不動産会社のホームページや不動産投資経験者の個人ブログなど、インターネット上には情報収集に役立つコンテンツが豊富にあります。無料で閲覧できる場合が多く、スマートフォンを利用すれば場所や時間を問わず好きなタイミングで情報収集できるため、手軽に知識を深められるでしょう。
また、YouTubeで不動産投資について学ぶのも一案です。自分好みのチャンネルを探して、こまめにチェックすると良いでしょう。
セミナーに参加する
不動産投資にまつわるセミナーに参加すれば、不動産会社のスタッフから直接情報を共有してもらえます。また、セミナーによっては相談に乗ってくれることもあるので、不動産投資に関する疑問や不安を解消することもできるでしょう。
2.信頼できる不動産会社を利用する
不動産会社を選ぶ際は、実績や専門家の有無などを確認し、信頼できるかどうかを見極めることが大切です。万が一悪質な不動産会社を選ぶと、それがきっかけで投資が失敗に終わる可能性があります。そのため、「有名だから」「友人の紹介だから」などの安易な理由で選ぶのは避け、信頼できると確信を持てる不動産会社を利用するようにしましょう。
3.市場調査を欠かさず行う
不動産投資を行う際は、自ら市場調査を行うことが大切です。「物件の販売価格は適正か」「立地周辺の賃貸需要はどの程度か」といった市場に関する情報を自分自身で調べれば、例えば悪質な不動産会社を利用し嘘の情報を共有されたとしても、騙されずに済む可能性があります。
不動産投資を無事に成功させるためにも、政府が発表している統計情報を確認したり、複数の不動産会社で聞き込みしたりして、精度の高い市場調査を行いましょう。
4.物件は慎重に選ぶ
不動産投資を行うにあたって選んではいけない物件は、「賃貸需要がない物件」「違法建築物」「瑕疵物件（設備不良や孤独死など、何らかの欠陥がある物件）」の3つです。投資用としていずれかの物件を購入しても、ローンを組めなかったり空室状態が続いたり資産価値が下がったりする可能性があります。これでは不動産投資を軌道に乗せることはできなくなるため、少なくとも先述した3つの物件は選ばないようにすることが大切です。
5.計画的に運用する
感覚的に運用している場合、不動産投資を成功へと導くことはできません。これは言い換えれば、計画的な運用こそが成功への近道ということです。そのため、不動産投資の失敗を回避するには、物件の購入から運用・管理までに発生する収支を考慮した上で、なるべく詳細に計画を立てる必要があります。収支のトータルが赤字にならないような計画を立てられたら、不動産投資の成功率がグッと高まるでしょう。
不動産投資に失敗したかも……？そう思ったらすべきこと
不動産投資に取り組む中で、少しでも「失敗したかもしれない」と感じたら、すぐに不動産会社をはじめとする専門家に相談するようにしましょう。不動産投資のプロに現状を共有することで、頭の中が整理され、解決の糸口が見えてくるかもしれません。また、プロから直接アドバイスをもらえることもあり、その場合はすぐに現状を改善できる可能性があります。
なお、不動産投資に失敗した際の最終的な解決策は、物件を売却することです。上述のとおり、物件を売却した際に黒字転換すれば不動産投資は成功となるので、場合によっては自らに利益がある状態で終止符を打つことができます。そのため、不動産投資に失敗した際は物件の売却も視野に入れるようにしましょう。
まとめ
不動産投資は必ず成功するとは限らず、ときには失敗することもあります。ただし、あらかじめよくある失敗を押さえておけば対策を練ることができるため、失敗を回避しやすくなります。
そのため、これから不動産投資に挑戦する方は、今回ご紹介した内容をぜひご参考にしてください。それでも、もし分からないことがある場合は、ぜひ穴吹興産株式会社にご相談ください。
