不動産お役立ち

2022.12.23

不動産投資は少額からでも始められる？必要な元手の目安とフルローンの基本情報

不動産投資に挑戦する上で気になるのは、元手ではないでしょうか。「いくらくらいかかるのか」「どういう内訳なのか」といった疑問は、早めに解決しておくことが大切です。

そこで今回は、不動産投資を行う上で必要な元手の目安から、少額の元手でも購入できる投資物件、元手ゼロで不動産投資を行える「フルローン」のメリット・デメリットまでご紹介します。あわせて、不動産投資の初期費用、不動産投資を成功させるポイントについても解説しているので、ぜひご参考にしてください。

1 不動産投資にチャレンジ！元手はどれくらい必要なの？
2 少額の元手でも始められる！おすすめの投資物件
3 元手ゼロで不動産投資ができる！フルローンのメリット・デメリット
4 元手以外の費用は？不動産投資の初期費用について知ろう
- 4.1 物件価格の15%が相場
- 4.2 初期費用の主な種類
5 不動産投資を成功させるには？押さえておきたい3つのポイント
6 まとめ

不動産投資にチャレンジ！元手はどれくらい必要なの？

「不動産投資を始める場合、数千万円、はたまた数億円の費用がかかる」というイメージをお持ちの方もいるかもしれません。たしかに物件の購入価格は高額ですが、金融機関から融資を受けられることもあるので、元手は少額で済むケースがほとんどです。

具体的にどれほどかというと、元手の目安は「物件価格の10〜30%」といわれています。例えば、物件価格が1,000万円だとすると、元手は100〜300万円となるのです。

その内訳は、主に「頭金」と「初期費用」の2つ。頭金とは、物件を購入するにあたって自分で支払う費用のことで、物件価格の10%以上が相場です。初期費用は、物件を購入する際に発生する事務手数料や税金などを指し、一般的には物件価格の15%となっています。

このように、元手は物件価格の10〜30%であることが多いため、自己資金が少ない方も不動産投資に挑戦することができます。しかし、元手に全ての自己資金を充ててしまうと、その後の運用に必要な資金（例：トラブル発生時の対処金など）がなくなり、リスクを抱えやすくなってしまいます。そのため、元手を支払っても手元に資金が残るほど、自己資金を確保しておくことが大切です。

少額の元手でも始められる！おすすめの投資物件

「元手をなるべく少額に抑えたい」という場合は、以下の物件に投資するのがおすすめです。

区分マンション（中古）

少額の元手で購入できる投資物件といえば、中古物件です。中でも中古の区分マンションは、物件価格が比較的安い上に金融機関から融資を受けやすいため、自己資金が少ない方も投資しやすくなっています。立地にもよりますが、ワンルームの中古区分マンションなら1,000万円ほどで購入できることもあり、その場合は元手が100〜300万円ほどになります。

ただし、中古物件は築年数を重ねているケースが多いため、資産評価が低い可能性があります。それに伴い空室が続くと、次の入居者が決まるまで家賃収入がゼロになるので、中古区分マンションの中でもある程度の賃貸需要が期待できる物件を選ぶことが大切です。

一戸建て（中古）

中古区分マンションと同じく、中古の一戸建ても物件価格が比較的安いのが特徴です。立地にもよりますが500万円以下で購入できることもあり、その場合は元手が50〜150万円ほどになります。
また、一戸建ての賃貸需要はあまり高くないため、客付けがしやすいという特徴もあります。入居者が決まればその後長く家賃収入が発生するので、安定的に不動産投資を続けられるでしょう。

ただし、中古の一戸建てを購入した場合、修繕に想像以上の費用がかかることがあります。そのため、元手とあわせて修繕費も確認しておくことが大切です。

地方物件

地方物件は、都心にある物件に比べて安く購入できることが多いため、少額の元手で不動産投資を始めたい場合は狙い目といえます。具体的には、都心だとワンルームの中古区分マンションしか買えないほどの元手でも、地方なら中古の一棟アパートを買える可能性があるのです。

また、地方にはまだあまり知られていない穴場の投資エリアが存在していることもあるため、そこで不動産投資を始めれば安定的な収益を得られる可能性があります。

ただし、土地勘のない地方には注意が必要です。下調べをしないまま物件を購入すると、「思ってたより人口が少なく空室が続く」といったマイナスな影響が及ぶ恐れがあります。

こうした事態を防ぐためにも、土地勘のない地方にある物件を購入する際は、あらかじめその地域の特徴や賃貸需要を調査することが大切です。

競売物件

競争物件は、相場より30〜40%ほど安い価格で購入できるのが特徴です。競売への参加資格はとくになく、全ての人に購入のチャンスがあるので、自己資金が少ない方は狙い目といえるでしょう。

ただし、「現在の入居者が立ち退かない」「手続きをするため自ら弁護士や司法書士と契約を結ばなければならない場合もある」といったリスクが付きものです。元手を少額に抑えられるものの、実際に不動産投資をスタートさせるまでに時間がかかることもあるので、初心者には少々難易度が高いかもしれません。競売物件を購入する際は、その点をあらかじめ理解しておきましょう。

【+α】少額不動産投資

現物不動産投資（自らアパートやマンションを購入し、運用・管理を行って収益を得る不動産投資）に対して強いこだわりがない場合は、少額不動産投資に目を向けてみるのも一案です。

少額不動産投資とは、複数の投資家がひとつの物件に投資をすることです。運用・管理は企業や事業者が担い、収益は投資額に応じて分配される仕組みになっています。一口数万円から投資できる場合もあるため、「元手を少額に抑えたい」という希望を叶えやすいでしょう。

ただし、投資金額が少ない分、高額の収益は期待できません。また、投資物件の選択肢が限られているため、希望する物件に投資できない可能性もあります。元手を最小限に抑えられる一方で、不動産投資の満足度は低くなる傾向があるため、よく考えて投資するか否かを決めることが大切です。

元手ゼロで不動産投資ができる！フルローンのメリット・デメリット

「元手ゼロで不動産投資に挑戦したい」という場合は、フルローンを利用するのがおすすめです。

フルローンとは

フルローン（フルレバレッジ）とは、物件価格の全額を金融機関から借り入れて賄うことを指します。フルローンを利用すれば、自己資金が少ない方も不動産投資を始めることができ、自己資金がある方は手元に資金を残して物件を運用することが可能です。

フルローンで賄えるのは物件価格のみであり、初期費用は含まれません。事務手数料や税金は自ら支払う必要があるので、その点はあらかじめ理解しておく必要があります。ただし、オーバーローンを利用すれば物件価格に加えて初期費用もローンで賄うことが可能です。選択肢のひとつとして、あわせて押さえておきましょう。

フルローンのメリット

フルローンを利用するメリットには、主に以下の3つがあります。

元手がなくても不動産投資を始められる

繰り返しになりますが、フルローンを利用すれば物件価格の全額をローンで賄うことができます。つまり、元手なく不動産投資を始めることができるのです。

もちろん、初期費用分の資金は用意する必要がありますが、数十万円ほどで済むケースがほとんどなので、自己資金が少ない方も無理なく不動産投資に挑戦できるでしょう。

なお、フルローンを利用した場合は後々借り入れた資金を返済しなければならないため、返済計画を綿密に立てたり安定した収益を得られるような運営を心掛けたりすることも大切です。

現金を手元に残しておける

物件価格の全額をローンで賄えるフルローンを活用すれば、現金を手元に残しやすくなります。上述のとおり元手がないので、最初の出費を大幅に抑えることができ、浮いたお金を物件の修繕費や管理・運営費に充てることができるのです。

また不動産投資に取り組む中で、空室や家賃滞納、地震や火事をはじめとする災害、突発的な修繕などのリスクが発生する可能性はゼロではありません。現金が手元に残っていれば、これらのリスクに備えられる上に、発生時には早急に対応できるため、トラブルの発生を防ぎやすくなるでしょう。

高いレバレッジ効果が見込める

レバレッジ効果とは、少ない資金で不動産投資による効果を高め、多くの収益を得ることです。具体的には、自己資金と借入金（ローン）を併用することで、利回り以上の収益を得ることを指します。

例えば、2,000万円の自己資金で年間160万円の家賃収入が見込める物件を購入した場合、利回りは8%になります。これに対し、2,000万円を頭金として年間320万円の家賃収益が見込める4,000万円の物件（2,000万円を借り入れ）を購入した場合、利回りは同じく8%ですが、収益は2倍に跳ね上がります。

これがレバレッジ効果であり、フルローンを組めばその恩恵を得られる可能性があります。

フルローンのデメリット

フルローンを利用するデメリットには、主に以下の2つがあります。

金融機関の審査が厳しめ

銀行にとってフルローンはリスクのある融資なので、その審査は比較的厳しめです。

審査では、主に「申込者の返済能力（例：年収や資産、借金の有無など）」と「物件の担保価値（例：収益性の高い物件かどうかなど）」を厳しく確認したのち、融資するか否かを判断します。そのため、フルローンの利用を決めているのであれば、より収益性が高い物件を購入すること、そして自らの信用度を高めておくことが大切です。

ローン返済の負担が大きくなる

フルローンはあくまでも「金融機関からお金を借りる」という仕組みなので、後々借りた資金を返済する必要があります。フルローンで借り入れる金額は、物件の頭金よりも高いケースが多いため、場合によっては月々の返済による負担が大きくなったり、返済が長期化したりすることがあります。

仮に月々の返済によってキャッシュフローが圧迫されると、不動産投資そのものが赤字になりかねません。そのため、フルローンを利用する際は自己資金をある程度用意し、かつ前もって返済計画を立てることが大切です。

元手以外の費用は？不動産投資の初期費用について知ろう

冒頭でご紹介したように、元手の内訳は主に「頭金」と「初期費用」の2つです。ここでは、そのひとつである初期費用について詳しく解説します。

物件価格の15%が相場

不動産投資の初期費用は、物件価格の15%が相場といわれています。例えば、1,000万円の物件を購入する場合は150万円、2,500万円の物件を購入する場合は375万円の初期費用がかかります。

ただし、15%というのはあくまでも相場であり、実際には本人と物件の属性によって変わります。そのため、15%を絶対と考えず目安として捉えるようにしましょう。

初期費用の主な種類

初期費用と一言でいっても、その種類はさまざまです。以下で、一般的に初期費用に含まれる費用を一覧でご紹介します。

種類	概要
事務手数料	不動産投資を行うにあたって、金融機関から融資を受ける際に支払う手数料。相場は借入金の1〜3%ほど。
不動産取得税	物件を購入した際にかかる税金。住宅でない家屋は4%、土地および家屋は3%の税率となっている（令和6年3月31日まで）。
融資保証料	金融機関から融資を受けて物件を購入する場合、保証をつけるのが一般的。その保証を受けるための費用。
印紙代	売買契約書と金銭消費貸借契約書（金融機関から融資を受ける際の契約書）にかかる費用。
火災・地震保険料	購入する物件には火災・地震保険をかけるのが一般的であり、その際に発生する費用。
登記費用	物件を購入した際の登記、そして金融機関から融資を受ける際の登記にかかる費用。「課税標準額×税率」によって決まる。
仲介手数料	不動産会社に仲介してもらって物件を購入する場合、成約時にその会社に支払う手数料。物件価格の「3%+6万円」が上限。
固定資産税都市計画税	毎年1月1日時点で不動産（アパートやマンション、土地など）を所有している人が支払う税金。

参照：不動産取得税｜東京都主税局
 固定資産税｜総務省
 都市計画税｜総務省

不動産投資を成功させるには？押さえておきたい3つのポイント

不動産投資を行うにあたって、元手やフルローンについて理解を深めることは重要ですが、あわせて以下の3つのポイントも押さえておくとより成功する可能性がグッと高まります。

情報収集・勉強を行う

不動産投資を行う際は、まず情報収集をすることが大切です。「賃貸需要が見込める物件にはどのような特徴があるのか」「どのようなエリアだと不動産投資を成功させやすいのか」「不動産投資のリスクにはどのようなものがあるのか」といった情報を集めることで、現実的でありながらも満足な収益を見込める運用計画を立てることができます。

ただし、闇雲に情報収集をするのは望ましくありません。不動産投資の大まかな流れや専門用語、必須となる税金などについて知っておかなければ、いくら優良な情報を収集できても理解できない可能性があります。そのため、書籍やWebサイトで勉強したり、不動産会社主催のセミナーに参加したりして、知識を深めておきましょう。