不動産投資の種類は主に6つ！それぞれの特徴やメリット・デメリットを解説
不動産投資と一言でいっても、その種類はさまざまです。自分に合った種類を選ぶことが不動産投資を成功へと導くコツなので、まずは各種類について理解を深めるようにしましょう。
そこで今回は、不動産投資の代表的な種類をご紹介します。それぞれの特徴からメリット・デメリット、そして不動産投資の種類を選ぶ際のポイントまで解説しているので、ぜひご覧ください。
マンションだけじゃない！代表的な6種類の不動産投資
不動産投資の種類は、主に以下の6つです。まずはそれぞれの特徴を押さえましょう。
1.一棟アパート・マンション
アパートやマンションを一棟丸ごと購入し、入居者から家賃を得ることで収入につなげる不動産投資です。建物を一棟所有する分、多額の資金が必要になるため、一般的にはローンを組んで取り組みます。融資を受ければレバレッジ効果（※）を得られる可能性があり、満足な収益を得やすくなるでしょう。
一棟アパート・マンションの場合、建物全てが所有物となるため、修繕やリフォーム・リノベーションなどを自らの判断で行えます。これにより、費用対効果を考慮した賃貸経営が可能です。また、複数の部屋を所有することになるため、仮に空室ができても他の部屋が埋まっていれば収入をカバーすることができます。
※ 少ない資金で不動産投資の効果を高め、多くの収益を得ること。具体的には、他人の資金（主に銀行からの借入れやローン）を活用して、自らの投資対象物件を購入・運用することで得られる効果を指します。
2.区分マンション
マンションの部屋を購入し、入居者から家賃を得ることで収入につなげる不動産投資です。アパートが部屋単位で売買されることは滅多にないため、区分投資＝マンションと考えるのが一般的です。
区分マンションの場合、上述した一棟アパート・マンションよりも初期費用を抑えられるため、仮に自己資金が少なくても取り組みやすくなっています。また、部屋単位で購入することから修繕や入退去の手間がかかりにくいため、不動産投資初心者の方にもおすすめです。
この他、選択肢が比較的多く、好条件の部屋を購入できる可能性が高いのも特徴です。部屋を複数所有すれば収入を増やせると同時に、空室リスクにも備えられます。
3.一戸建て
購入した戸建て物件を他者に貸し出し、家賃（宿泊費）を得ることで収入につなげる不動産投資です。「中古物件を購入するケース」と「新築物件を購入するケース」がありますが、新築物件は基本的にマイホームとして建てられるため、投資では中古物件を購入するのが一般的です。
中古物件の場合、修繕やリフォーム・リノベーションをした後、貸し出すことが多いため、初期費用にはその分の費用も含まれることを理解しておきましょう。
一戸建ての最大の特徴は、賃貸物件に対するさまざまなニーズに対応できるところです。「ペットを飼っているからアパートやマンションは難しい」「楽器の練習がしたいから隣に人がいない一戸建てが良い」といったニーズに応えられるため、入居者を確保しやすいといえます。
なお、一戸建てにはコンドミニアムも含まれます。コンドミニアムは基本的に宿泊施設に分類されるため、投資物件として活用する際は観光客をターゲットに運用することが大切です。
4.民泊・シェアハウス
購入したマンションや戸建て物件を他者に貸し出し、宿泊費（家賃）を得ることで収入につなげる不動産投資です。民泊の場合は観光客、シェアハウスの場合は単身者が主なターゲットとなります。
民泊の運用が軌道に乗るか否かは、その時々の観光需要によって異なります。
新型コロナウイルス感染症（以下 コロナ）の拡大により一時は観光需要が低迷しましたが、コロナが5類感染症に移行したことで、2023年8月現在はかつての活気を取り戻しています。そのため、今民泊に投資すると十分な収益を得られる可能性があります。
シェアハウスに関しては、ひとりでも入居者がいれば収入がゼロになることはないため、「入居者を募ること」「入居者をキープすること」に注力することが大切です。
5.駐車場・駐輪場
購入した土地を駐車場や駐輪場として整備し、他者に貸し出して利用費を得ることで収入につなげる不動産投資です。主に「月極駐車場」と「コインパーキング」の2種類があります。
月極駐車場とは、駐車・駐輪スペースを月単位で貸し出す形態です。利用者と一定期間の契約を締結できるので、安定的に収益を得ることができます。これに対し、コインパーキングは駐車・駐輪スペースを時間単位で貸し出す形態です。利用者が多いほど満足な収益につながります。
駐車場・駐輪場を運用する際は、土地の状況次第でどちらの種類にするか判断すると良いでしょう。
6.トランクルーム
購入した土地にコンテナを設置し、トランクルームとして他者に貸し出し利用費を得ることで収入につなげる不動産投資です。コンテナを設置するだけで始められるので、他の不動産投資の種類に比べて初期費用を安く抑えられます。また建物と異なり、老朽化による利用需要（利用費）への影響がほとんどないため、運用が軌道に乗れば満足な収益を得られるでしょう。
要チェック！不動産投資の種類別にみるメリット・デメリット
上述した不動産投資の種類には、それぞれメリット・デメリットがあります。不動産投資の目的と照らし合わせながら、自分に合った種類を見極めましょう。
1.一棟アパート・マンション
一棟アパート・マンションで不動産投資をするメリット・デメリットは、以下のとおりです。
メリット
一棟アパート・マンションの場合、入居者さえ確保できれば複数の部屋から家賃を得られるため、満足な収益が見込めます。入居者がひとりでもいれば収益がゼロになることはないため、空室リスクが低く、安定性は他の種類に比べて高いといえるでしょう。
また、建物全てが所有物となるため、共用部も自由に運用することができます。具体的には、ターゲットを考慮した設備投資ができたり、入居者のニーズに応えたりすることが可能です。これを実現できれば、不動産投資をより軌道に乗せられるでしょう。
デメリット
一棟アパート・マンションの場合、建物を一棟丸ごと購入する必要があることから、多額の資金が必要になります。そのため、ローンを組んで物件を購入するのが一般的ですが、誰でも融資を受けられるわけではありません。融資額が高額になる分、審査が厳しくなることもあるため、場合によっては融資を受けられず不動産投資ができなくなる可能性があります。
また、災害が発生した際に大きなダメージを受ける恐れがある上に、修繕やリフォームにかかる費用は自己負担となるため、思わぬ出費に悩まされることもあるかもしれません。万が一に備えて、余裕を持って自己資金を準備しておきましょう。
2.区分マンション
区分マンションで不動産投資をするメリット・デメリットは、以下のとおりです。
メリット
区分マンションの場合、一部屋から購入可能な上に物件価格が比較的低いため、他の種類に比べて少額で始めることができます。また、物件数が多く比較ができるため、十分に検討した上で不動産投資に取り組めます。さらに、多くのマンションは立地が良いことから、金融機関に「収益性が高い」と判断されやすく、ローンの審査も通りやすくなるでしょう。
加えて区分マンションの場合、マンションそのものの運用・管理は管理会社が担うのが一般的です。自ら管理する必要がないため、手間がかからない点は大きなメリットといえるでしょう。
デメリット
一部屋だけ購入した場合、もし入居者を確保できなければ家賃を得られないため、収益につながりません。時期によっては入居者をなかなか確保できず、空室期間が長引くこともあります。
収益を得られない場合は自己資金でローンを返済しなければならないため、万が一に備えて数か月分の資金を準備しておくことが大切です。
加えて、上述のとおり区分マンションの運用・管理は管理会社が行うため、共用部を自由に修繕したりリフォームしたりすることはできません。自分の手が届く範囲はあくまでも「購入した部屋」に限るため、その点は理解しておきましょう。
3.一戸建て
一戸建てで不動産投資をするメリット・デメリットは、以下のとおりです。
メリット
一戸建ての最大のメリットは、長期的な運用が見込めることです。戸建て物件を借りるのはファミリー層であることが多く、単身者に比べて長く住み続ける傾向があります。そのため、ファミリー層の入居が決まれば、その後は安定して運用できるでしょう。
また、戸建て物件は地域や状態次第では格安で購入できます。この場合、高利回りが期待できるため、キャッシュフローの改善にも効果的といえます。
加えて、一戸建ての場合は土地と建物の両方を運用することになります。仮に建物の老朽化が進み解体することになったとしても、土地を売却したり新たに駐車場として運用したりと、さまざまな方法で運用を続けられる点は大きなメリットといえるでしょう。
デメリット
上述のとおり、戸建て物件はファミリー層に人気ですが、これは言い換えれば「ターゲットがファミリー層に限られる」ということです。場合によっては入居者をなかなか確保できないこともあるため、そうならないようファミリー層向けの戸建て物件を購入するなど、対策することが大切です。
また、修繕費や設備投資費は、物件の購入者が全て負担しなければなりません。戸建て物件の規模によっては出費が多くなることもあるため、綿密な資金計画が必要になるでしょう。
4.民泊・シェアハウス
民泊・シェアハウスで不動産投資をするメリット・デメリットは、以下のとおりです。
メリット
民泊・シェアハウスの場合、一度に複数人から家賃（宿泊費）を得ることができます。また、民泊は宿泊施設になるため、賃料よりも高い宿泊費を設定できる上に、利用者が多ければ得られる収益も多くなります。これらの点から、民泊・シェアハウスは高利回りが期待できるといえるでしょう。
さらに、民泊・シェアハウスにはさまざまな属性の人が集まります。国籍や性別、年齢、職業が異なる人たちとコミュニケーションが取れるため、自らのコミュニティを広げることができるでしょう。
デメリット
民泊・シェアハウスは、気軽に取り組める不動産投資ではありません。
例えば、民泊の場合は購入した物件を宿泊施設として運用することになりますが、マンションによっては民泊を禁止していることもあります。また、民泊OKのマンションだとしても、一定の基準を満たした上で届け出をする必要がある他、宿泊客を迎え入れる準備もしなければなりません。
シェアハウスに関しても、複数人で共同生活を送るという性質上、必要に応じてリフォームやリノベーションを行う必要があります。このように、民泊・シェアハウスの運用には手間がかかるため、その点はあらかじめ理解しておく必要があるでしょう。
5.駐車場・駐輪場
駐車場・駐輪場で不動産投資をするメリット・デメリットは、以下のとおりです。
メリット
駐車場・駐輪場の場合、建物を建てる必要がなく土地さえあれば始められるため、他の種類に比べて初期費用を安く抑えられます。また、メンテナンスが必要な箇所も少なく、管理に手間取りません。
さらに、万が一土地を売却するとなっても建物がないため解体の必要がない上に、更地にすればさまざまな用途に対応できることから買い手が見つかりやすいでしょう。
デメリット
駐車場・駐輪場は基本的に高需要ですが、周囲に“駐車場を完備した戸建て物件”が多く点在している場合は需要が下がり、満足な収益を得られない可能性があります。そのため、駐車場・駐輪場で不動産投資をする場合は、需要が見込めるエリアを選ぶことが大切です。
加えて、駐車場や駐輪場のような建物がない土地は、固定資産税・都市計画税の軽減を受けられません。これにより年間のコストが割高となり、収益性が下がる可能性があります。
6.トランクルーム
トランクルームで不動産投資をするメリット・デメリットは、以下のとおりです。
メリット
トランクルームも駐車場・駐輪場と同じく、気軽に始められるのがメリットです。具体的には、購入した土地にコンテナを設置するだけで良いので、手軽な上に初期費用を安く抑えられます。手持ちの自己資金額によってはローンを組むことなく運用を始められるでしょう。
また、トランクルームの運用に老朽化による影響が及ぶことはほとんどありません。アパートやマンションの場合は老朽化が進むと集客が困難になりますが、トランクルームはあくまでも荷物置き場であり住居ではないため、利用者離れに悩みづらいといえます。
デメリット
運用の手軽さから、トランクルームで不動産投資を始める人は多い傾向にあります。これは言い換えれば「ライバルが多い」ということなので、常に価格競争に悩まされる可能性があるでしょう。
また、トランクルームの利用料は1か月あたり数千円〜数万円程度です。一棟アパート・マンションや区分マンション、一戸建ての運用に比べると収益は低くなります。
押さえておこう！不動産投資の種類を選ぶ際のポイント
「不動産投資の種類別の特徴やメリット・デメリットを踏まえても、どれにするかなかなか決まらない」という場合は、以下のポイントをもとに選んでみると良いでしょう。
不動産投資の目的を明確にする
第一のポイントは、不動産投資の目的を明確にすることです。「安定的な収益の確保」や「資産形成」など、目的が決まっていると自分にどの種類が適しているか判断しやすくなります。
例えば、安定的な収益の確保を目的としているのであれば、一戸建てや民泊・シェアハウスなど、高利回りの種類を選ぶと良いでしょう。
手持ちの資金・資産を確認する
手持ちの資金・資産を確認することも、不動産投資の種類を選ぶ際のポイントです。
それぞれの種類によって、必要な初期費用やその後の運用費は異なります。例えば、一棟アパート・マンションの場合は建物を丸ごと購入するため、多額の資金が必要です。一方で駐車場・駐輪場は土地さえあれば始められるため、初期費用を抑えられます。
不動産投資をするにあたって、自己資金に余裕がなくなるほど出費がかさむと、リスクヘッジができなくなる可能性があります。そのため、手持ちの資金・資産を考慮した上で、無理なく実施できそうな種類を選ぶことが大切です。
市場動向を確認する
不動産市場をこまめにチェックすることも、不動産投資の種類選びで重要なポイントです。「どのエリアの人気が高まりそうか」「今どのような物件が人気か」などを把握し、その内容に合った種類を選ぶことで、満足な収益を得やすくなります。
まとめ
不動産投資には、「一棟アパート・マンション」「区分マンション」「一戸建て」「民泊・シェアハウス」「駐車場・駐輪場」「トランクルーム」などの種類があります。それぞれで特徴やメリット・デメリットは異なるため、何で不動産投資を始めるかお悩みであれば、まずは各種類について理解を深めることが大切です。あわせて、「なぜ不動産投資がしたいのか」という目的や手持ちの資金・資産を考慮すれば、より自分に合った種類を選びやすくなるでしょう。
穴吹興産株式会社は、沖縄県で分譲コンドミニアム「アルファテラス恩納ヒルズ」を運用しています。今回ご紹介した不動産投資の種類でいう「一戸建て」に分類され、入居者（宿泊客）を確保しやすい上に長期的な運用が可能なため、安心して不動産投資を始められます。
どの種類で不動産投資をするかなかなか決められない場合は、ぜひコンドミニアムも選択肢に入れてみてください。
