不動産投資を検討中のサラリーマン必見！向いている理由と失敗しないためのポイント

「サラリーマンは不動産投資に向いている」と見聞きしたことがあっても、その理由が分からないとなかなか始められないでしょう。

そこで今回はサラリーマンの方向けに、不動産投資が向いている理由、知っておきたい失敗パターン、不動産投資をする上で押さえておきたいこと、融資額を決める基準などについてご紹介します。あわせて、不動産投資の一般的な始め方も解説しているので、ぜひご覧ください。

不動産投資はサラリーマンにこそ向いている！その6つの理由

「サラリーマンには不動産投資がおすすめ」といわれる理由には、主に以下の6つが挙げられます。

収入が安定しているため、始めやすい

サラリーマンは、収入が比較的安定している職業です。毎月一定の給与を得られる上に、ボーナスがあるケースも多いため、経済面が不安定になることはほとんどないといえます。

不動産投資を始めるにあたって発生する費用は数多く、例えば「初期費用」として頭金や不動産仲介手数料、不動産取得税など、そして「運用費用」として原状回復費や管理費・修繕費、広告費などがかかります。つまり、不動産投資を行うには多額の資金が必要ということです。

サラリーマンなら、収入が安定していることで資金的な余裕が生まれやすいため、生活資金や貯蓄も考慮した上で不動産投資のための資金を確保できます。この点から、サラリーマンは不動産投資に向いていると考えられているのです。

本業と両立できる

サラリーマンは1日8時間、フルタイムで働いているため、一見すると不動産投資に着手する時間がなさそうに思えます。入居者の管理や募集などの運用業務を自ら行う場合は、多くの時間を割けず困ることもあるかもしれません。

しかし、不動産投資では運用業務を管理会社に一任することも可能で、そうすればほとんど手間がかかりません。また、不動産所得の税務・確定申告などの専門的な作業も税理士に委託できるため、さらに手間を省けます。

つまり、信頼できる管理会社・税理士を確保でき、それぞれに委託できるほどの資金的余裕があれば、本業と不動産投資を両立させられるのです。この点から、サラリーマンにこそ不動産投資が向いているといわれています。

副業禁止の規則があっても始められる

サラリーマンの中には「働いている会社で副業が禁止されている」という方もいらっしゃるでしょう。しかし、厚生労働省の「副業・兼業の促進ガイドライン」には以下のように記されています。

つまり、会社や業務に影響を及ぼさない範囲内であれば、原則として副業をしても問題ないということです。この点も、サラリーマンに不動産投資が向いている理由のひとつとなっています。

所得税や住民税の節税につながる

サラリーマンは給与に対し、所得税・住民税を支払っています。不動産投資を行えば、この所得税・住民税を節税でき、出費を削減することが可能です。

前提として、所得税のうち物件購入が該当する「総合課税」は、損益通算（利益から損失を差し引くこと）ができます。仮に不動産投資で赤字になったとしても、サラリーマンとしての給与をはじめとする別の所得と損益通算すれば、赤字と黒字を相殺でき所得が減ります。所得が減ると所得税と住民税が下がるため、結果として節税につながるのです。

不動産投資だけで生計を立てている人の場合、損益通算により節税を図ることは困難なため、この点でもサラリーマンに不動産投資は向いているといえます。

インフレ対策につながる

インフレ（インフレーション）とは、モノの値段が上がり続けることにより、相対的にお金の価値が下がることです。物件はモノに含まれ、インフレ時には値段が上がり価値も上昇します。これは家賃・宿泊費の上昇にもつながるため、不動産投資において大きなメリットになります。

この点から、不動産投資はサラリーマンのインフレ対策として有効であり、これも向いている理由のひとつといわれています。

退職後の収入源になる

退職後の生活に不安があるサラリーマンの方もいらっしゃるでしょう。不動産投資を行えば、老後も年金に加えて家賃・宿泊費による収入を得られます。年金以外の収入源を確保できることから、退職後が不安なサラリーマンにはとくに不動産投資が向いているといえます。

悪徳業者に騙されることも？！知っておきたいパターンとは

収入が安定しておりローンの審査に通りやすいことから、不動産投資を始めやすいサラリーマン。この背景から、実は「不動産投資において悪徳業者に騙されやすい」ともいわれています。

では、具体的にどのように騙されるのでしょうか。以下で、よくあるパターンをご紹介します。

高額な物件の購入させられる

サラリーマンはローンの審査に通りやすいという点に目をつけた悪徳業者が、高額な物件の購入を勧めてくることがあります。その際「他の人もこれくらいの物件で不動産投資を始めている」「高額な分、その後のリターンも大きい」などの言葉で誘惑してくることもありますが、大抵の場合、その根拠までは提示しません。

もし、このような状況になったら騙されている可能性を考慮して、すぐに契約を結ばず、一度落ち着いて検討することをおすすめします。

大規模な修繕が必要な物件を購入させられる

中古物件は、新築物件よりも価格が安いケースがほとんどです。そのため「不動産投資にかかる費用をなるべく抑えたい」と考えているサラリーマンにとっては、ベストな物件かもしれません。しかし、その一方で大規模な修繕が必要になることもあります。

悪徳業者は、この「修繕が必要になる」という点を隠して中古物件を勧めてくることもあり、価格の安さに惑わされ購入してしまうと、後に高額の修繕費を支払わなければならなくなってしまいます。
そのため、もし中古物件を勧められたらこれまでのリフォーム・修繕履歴に目を通し、今後の修繕費を確認するようにしましょう。

相場よりも低い家賃保証で契約させられる

家賃保証とはその名のとおり、不動産投資のオーナーの家賃収入を保証するサービスのことです。毎月の家賃収入が保証されるため、仮に空室があっても利益を得ることができます。

一般的に「家賃保証率は家賃の8〜9割が相場」といわれていますが、中には相場よりも低い金額で家賃保証の契約を結ばせる悪徳業者もあります。そのため、不動産投資を行う際は家賃保証について理解を深めておくと安全でしょう。

不動産投資に失敗しないためには？サラリーマンが押さえておくべきこと

サラリーマンは不動産投資に向いている一方で、悪徳業者に騙されやすいという一面も持ち合わせています。安心・安全な不動産投資を実現し、成功へと導くためには、以下でご紹介するポイントを押さえておくことが大切です。

不動産投資についての理解を深める

不動産投資を成功させるには、不動産投資について理解を深めることが必要不可欠です。知識がないと悪徳業者に騙されやすくなるため、それを阻止するためにも豊富な知識を身につけましょう。

不動産投資について学ぶ方法には、例えば「書籍を読む」が挙げられます。常に手元に置けて、何度も読み返すことができる書籍は、理解を深める上で有効なアイテムです。中には、専門家が執筆している書籍もあり、それを読めば利回りや税金など専門的な知識を得ることもできるでしょう。

この他「セミナーに参加する」のもおすすめです。セミナーは不動産会社が主催していることが多いため、内部事情をチェックすることで信頼できる会社かどうかを判断することができます。もちろん知識の習得も可能で、基本的な内容から専門的な内容まで学べます。セミナーによっては、分からないことがあれば登壇者にそのまま質問することもできるでしょう。
ただし、多くのセミナーには「主催者である不動産会社の営業」という側面があります。場合によっては勧誘されることもあるため、その点に注意して参加することが大切です。

現地で土地や物件を確認する

土地や物件は、必ず現地に出向き自分の目で確認することが重要です。なぜなら、不動産会社のホームページやパンフレット、担当者の説明だけでは分からない事実が判明することもあるからです。
土地や物件を購入した後に「失敗した」と後悔しないためにも、人任せにせず、自分の目で確認して購入するか否かを判断するようにしましょう。

信頼できる不動産会社を利用する

不動産投資を成功させるには、信頼できる不動産会社の利用も必須です。上述のとおり、サラリーマンは悪徳業者に狙われやすいため、以下でご紹介するチェックポイントを参考に信頼できる会社かどうかを見極めるようにしましょう。

悪徳業者かどうかの見分け方①：おとり広告ではないか

「実在しない物件を掲載した広告」「売却済みの物件を掲載した広告」などのおとり広告を露骨に使っている不動産会社は、悪徳業者と考えて問題ないでしょう。

不動産会社が取り扱う物件の情報は基本的にホームページで確認できるので、広告を見かけた際はその物件があるかどうか（売却済みでないかどうか）をチェックして、広告の是非を確認しましょう。

悪徳業者かどうかの見分け方②：押し売りしてこないか

「絶対にこの物件が良い」と押し売りしてくる不動産会社にも注意が必要です。顧客に寄り添った優良な不動産会社なら、不動産投資の目的や自己資金などを考慮して、適切な物件を提案してくれるでしょう。そのため、もし必要以上に押し売りしてくる場合は、悪徳業者と判断するのが無難です。

悪徳業者かどうかの見分け方③：購入を急かしてこないか

「人気物件だからすぐに購入したほうが良い」と、物件の購入を急かす不動産会社も悪徳業者である可能性が高いといえます。これは、自社の利益しか考えていない証拠です。
断ることに苦手意識がある方もいらっしゃるかもしれませんが、押し切られて購入してしまうと後悔しかねないため、必要以上に急かされた場合は必ず断るようにしましょう。

悪徳業者かどうかの見分け方④：リスクを隠そうとしないか

不動産投資にはメリットがある一方でリスクもありますが、悪徳業者はそのリスクを隠したまま契約を結ばせようとします。リスクを把握しないまま不動産投資を始めてしまうと、いざというときに適切な対応ができず、最悪の場合は失敗に終わってしまうこともあります。

そのため、もし不動産会社が不動産投資のメリットだけを伝えてくるようであれば、悪徳業者を疑いましょう。

悪徳業者かどうかの見分け方⑤：過去に行政処分を受けていないか

これまでに行政処分（業務停止処分や免許取引処分）を受けている不動産会社は、悪徳業者の可能性が高いと考えられます。健全かつ顧客に寄り添った経営をしている不動産会社であれば、そもそも行政処分を受けることはないため、ひとつでも該当している場合は利用を避けたほうが良いでしょう。

サラリーマンなら知っておきたい！不動産投資の融資額について

不動産投資を行う際、金融機関のローンを利用するサラリーマンの方は多いでしょう。このとき借り入れられる金額（＝融資額）は、利用者本人の収入だけで決まるわけではありません。具体的には、物件の収益性にくわえて、個人の属性・与信によって決まります。

融資額は「個人の属性・与信」で決まる

個人の属性とは、融資の利用者の個人的・社会的な背景のことです。例えば「収入はどれくらいか」「住居は持ち家か賃貸物件か」「どのような家族構成か」などが挙げられます。

個人の与信とは、融資額をきちんと返済できるかという信用のことです。与信の評価は、主に個人の属性によって決まります。

個人の属性を改善する方法

ローンの融資額を左右する個人の属性は、より良い方向へ改善することが可能です。

例えば、収入が増えると個人の属性が高まります。「融資額を問題なく返済できる」と判断されやすくなるため、個人の与信も高まるでしょう。
この他、クレジットカードの限度額を下げるのも有効です。実際に借り入れていなくても「将来的に限度額まで借り入れる可能性がある」と判断されると、ローンを組めない可能性があります。そのため、クレジットカードの限度額を下げて返済に影響がないことを証明すると良いでしょう。

一般的な流れを押さえよう！不動産投資の始め方

最後に、不動産投資の一般的な始め方をご紹介します。サラリーマンとして不動産投資の実施を決意したら、ぜひ以下の流れを参考にしてみてください。

4.不動産投資の目的や投資金額を決める計画的な運用を実現するため、不動産投資の目的を明確にして、その内容にあった投資金額を設定する。

なお、不動産投資の始め方については以下の記事で詳しく解説しています。ぜひご覧ください。

不動産投資の始め方を知ろう！始めるタイミング・注意点もご紹介

まとめ

「収入が安定しているため始めやすい」「本業と両立することができる」「副業禁止の規則があっても始められる」などの理由から、サラリーマンは不動産投資に向いています。しかし、その一方で悪徳業者に騙されやすいという側面もあるため、不動産投資を行う際はよくある失敗パターンを把握して、対策を練っておくことが大切です。安定した利益を得るためにも、今回ご紹介したポイントを踏まえて不動産投資を始めましょう。

なお、不動産投資について分からないことがあれば、ぜひ穴吹興産株式会社にご相談ください。