不動産投資の始め方を知ろう！始めるタイミング・注意点もご紹介
不動産投資に興味はあるものの、「いつどのように始めれば良いのか？」という疑問から、足踏みしている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産投資を始める前に確認すべきことから、始めるタイミング、一般的な始め方、始める際の注意点まで詳しくご紹介します。不動産投資の始め方がよく分からずお困りの方は、ぜひ参考にしてみてください。
目次
まずは検討から！不動産投資を始める前に確認すべきこと
不動産投資を始める際は、まず他の投資と比較したり、不動産投資のメリット・デメリットを把握したりして、あらためて「実施するか否か」を検討する必要があります。そうすることで、自分にとって不動産投資が最善な選択なのかどうかを判断しやすくなります。
他の投資と比較する
投資にはさまざまな種類があり、具体的には株式投資やFX（外国為替証拠金取引）、暗号資産（仮想通貨）、ETF（上場投資信託）、投資信託、外貨預金などがあります。
例えば、株式投資には「大きな収益を生み出しやすい」という特徴がありますが、誰しもが安定的に収益を得られるとは限りません。また、株式に関する専門的な知識が必須になる他、取引の手間もかかるため、収益を得るにはある程度の時間を要します。
これに対し不動産投資は、比較的安定した収入（＝家賃・宿泊費）を得られるため、収益の予測を立てやすくなっています。これは、たとえ物件の価値が下がったとしても家賃・宿泊費まで下がることはないという、実物資産ならではの特徴です。
このように、それぞれの種類で特徴は異なるため、まずは比較して「どれが自分に合っているか」を考えるようにしましょう。
不動産投資のメリット・デメリットを把握する
不動産投資を始める際はどうしてもメリットに目が行きがちですが、もちろんデメリットもあるため、あわせて確認しておくことが大切です。
なお、不動産投資のメリット・デメリットについては以下の記事でも解説しています。より細かくご紹介しているので、こちらもぜひご覧ください。
メリット
不動産投資のメリットには、まず「少額の自己資金で始められる」という点が挙げられます。
上述した投資の種類の中でも、株式投資やFXの場合は、着手するにあたって必要な費用を全て自分で用意する必要があります。そのため、ある程度の自己資金を確保しなければなりません。これに対し不動産投資の場合は、金融機関から融資を受けることができるため、自己資金が少なくても着手することが可能です。
この他「収益の予測を立てやすい」という点も、不動産投資のメリットです。
不動産投資が成功するか否かは、物件の初期設定（立地や価格）に左右されるケースがほとんどです。これは「住居としての需要が高く、家賃収入で回収できるほどの購入価格の物件を選べば、安定的に収益を得られる」と言い換えることができます。そのため、他の投資に比べて不動産投資は、収益の予測（＝資金計画）を立てやすいといえるでしょう。
さらに「手間や時間がさほどかからない」というメリットもあります。
例えば株式投資の場合、こまめに株価チャートを確認する必要があり、手間と時間がかかります。その点、不動産投資の場合は物件の管理を不動産会社（管理会社）に委託することが可能です。物件選びや契約には多少時間がかかるかもしれませんが、それ以降は手間なく運用できるでしょう。
デメリット
不動産投資のデメリットには、まず「空室ができる可能性がある」という点が挙げられます。
不動産投資で安定的に収益を得るには、入居者を確保し続けなければなりません。しかし、物件によっては入居者が即退去したり、そもそも入居者を確保できなかったりする場合があります。空室ができると収入がゼロになるどころか損失が生まれるため、この点はデメリットといえるでしょう。
ただし、このデメリットはあらかじめ住居としての需要が高い物件を選ぶことで回避できます。賃貸需要が高ければその分入居者を確保しやすくなるため、空室のリスクを軽減することが可能です。
この他「売却価格が下落する可能性がある」という点も、不動産投資のデメリットです。不動産投資で収益を得る方法には「物件の売却」もありますが、そのときの売却価格は物件の築年数や空室率、劣化状況などによっては下落することがあります。そのため、物件次第では売却価格が大きく下落し、満足な収益につながらない可能性があるのです。
ただし、このデメリットは売却を前提として物件を管理することで回避できます。「賃貸需要が高い物件を選ぶ」「劣化が見られたらすぐに修繕する」といったポイントを押さえておけば、売却価格の下落を防止しやすくなるでしょう。
不動産投資はいつ始める？おすすめのタイミングとは
不動産投資を始めようにも「いつのタイミングがベストなのか？」と悩み、なかなか一歩踏み出せずにいる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
結論からいうと、不動産投資は「本業で安定した収入を得ているうちに始める」のがベストです。なぜなら、安定した収入があり自己資金が潤っていれば、仮に不動産投資で失敗したとしても穴埋めしやすいからです。また、不動産投資に成功した場合も早い段階でローンを完済できるため、定年退職後にローンの残債が残るリスクを軽減できるでしょう。
加えて、不動産投資は「若いうちに始める」ことも大切です。高齢だとローンを受けたくても金融機関の審査をクリアできない可能性があるため、不動産投資にかかる全費用を自己資金でまかなうことが難しい場合は、なるべく早く始めることをおすすめします。
不動産投資の始め方とは？一般的な流れを押さえよう
では、不動産投資はどのように始めれば良いのでしょうか。以下で一般的な始め方をご紹介します。
不動産投資について理解を深める
まずは、不動産投資について理解を深め、知識を蓄えましょう。知識不足のまま不動産投資を始めると、思わぬ損失を産んでしまう可能性があるため、これは外せないステップといえます。
不動産投資について理解を深める具体的な方法には、例えば「不動産投資に関する書籍を読む」「不動産投資に関するセミナーを受講する」などが挙げられます。これらには不動産投資のプロが関わっていることが多いため、正しい知識を習得することが可能です。
この他、知人に不動産投資経験者がいる場合は、その人から話を聞くのもおすすめです。経験談を通して、不動産投資の実情を把握できるでしょう。
不動産投資の資金を貯める
次に、不動産投資を実施する上で必要な資金を貯めます。資金が不足していると、不動産投資の選択肢が狭まったり失敗するリスクが高まったりするため、十分に貯めておくことが大切です。
例えば、不動産投資の初期費用は「物件価格の8〜15%」といわれており、仮に5,000万円の物件を購入した場合は400〜750万円程度となります。また、不動産投資を継続するには初期費用以外の費用も発生し、例えばローンの返済費や突発的な修繕費がかかります。
このように、不動産投資を始める、そして継続するにはある程度の資金が必要になるため、あらかじめどれくらい必要になるかを予測して、余分に資金を貯めておくことが大切です。
なお、不動産投資にかかる費用については以下の記事でご紹介しているので、ぜひご覧ください。
物件の種類やエリアについて調べる
次に、物件の種類やエリアについて調べ、それぞれにどのような特徴があるか把握します。
物件の種類
不動産投資でよく用いられる物件には、主に以下の3つが挙げられます。それぞれで特徴は異なるため、自分に合った種類はどれか吟味しましょう。
| 一棟アパート・マンション | アパートやマンションを一棟丸ごと購入し運用する。購入費用が数千円〜数億円にもなるため、多額の自己資金が必要になる。 |
|---|---|
| 区分マンション | マンションの部屋を購入し運用する。一棟アパート・マンションに比べて購入費用が低いため、初心者向けといえる。 |
| 一戸建て | 戸建て物件を購入し運用する。新築は基本的にマイホームとして建てられるため、不動産投資では中古が用いられるケースが多い。 |
なお、不動産投資の種類別の特徴やメリット・デメリットについては、以下の記事で詳しくご紹介しています。こちらもぜひあわせてご覧ください。
不動産投資におすすめのエリア
不動産投資を成功させるには、エリア選びにこだわることも大切です。エリアによって賃貸需要が見込めるかどうかは異なるため、慎重に検討することをおすすめします。
例えば、人口が多いエリアは不動産投資の舞台としておすすめです。人口が多いとその分、物件の賃貸需要が高まるため、空室リスクを下げることができます。この他、都心へ気軽にアクセスできるエリアも不動産投資の舞台に適切です。電車やバスなどの公共交通機関が充実しており、それらが都心を通っているエリアは、賃貸需要が高い傾向があります。
なお、以下の記事では東日本と西日本に分けて、不動産投資におすすめのエリアをご紹介しています。どこで投資を始めようかとお悩みの方は、ぜひ参考にしてみてください。
不動産投資の目的や投資金額を決める
「満足な収益を得たい」という漠然とした想いのまま不動産投資を始めてしまうと、計画的な運用ができず、失敗に終わってしまう可能性があります。不動産投資を成功させるためにも目的を明確にして、その内容に合った投資金額を設定するようにしましょう。
なお、不動産投資に必要な自己資金の目安は以下の記事でご紹介しています。投資金額を決める上で参考になるかもしれないので、こちらもぜひご覧ください。
投資する土地や物件を探す
続いて、実際に投資する土地や物件を探します。上述した「物件の種類」「おすすめのエリア」を参考にしながら、自分に合った土地・物件を探しましょう。
土地や物件に関する情報は、主に不動産会社のホームページやパンフレット、投資家向けのサイトなどで確認できます。ただし、Webや紙面に掲載されている情報だけでは土地や物件の実情まで把握できないこともあるので、必要であれば現地に足を運ぶことも大切です。
ローンの審査を受ける
購入する土地・物件が決まったら、ローンの審査を受けましょう。ローンの審査基準には「申込者の属性・信用情報」「物件の担保価値」「資産価値」などがあり、収入が安定していて物件の担保価値・資産価値が高い場合は審査に通りやすいといえます。
中でも、収入を安定させることは自らの努力次第で実現することも可能なため、ローンを利用する際は無事に審査に通れるよう、自分にできることをしておくことが大切です。
なお、ローンについては以下の記事で詳しく解説しているので、ぜひあわせてご覧ください。
土地や物件を購入し運用する
ローンの審査に通り、融資を受けられることが確定したら、土地や物件を購入します。このとき、認識違いでトラブルが起こるのを防ぐため、売主・不動産会社と自分の認識に相違がないかを確認することが大切です。一緒に契約書に目を通し、お互いに納得した上で売買契約を結びましょう。
土地や物件を購入した後は、入居者・利用者を募集したり物件を修繕したりします。これらは管理会社に一任することも可能なので、必要に応じて委託しましょう。
退去者が出たら必要な修繕をして入居者を再募集する
不動産投資に着手する中で退去者が出た場合は、物件の修繕をし、入居者を再募集しましょう。入居者がいなければ収益を得られないため、このステップも忘れずに実行することが大切です。
必要に応じて物件を売却する
不動産投資で収益を得る方法には「物件の売却」もあります。賃貸物件や宿泊施設として運用してもいまいち収益が見込めない場合は、売却して収益を得るのも一案です。
ただし、購入時よりも価値が下がったタイミングで物件を手放してしまうと、その分の差額は損失となってしまうため十分に注意しましょう。
初心者さんは要確認！不動産投資を始める際の注意点
不動産投資を始める際は、以下の注意点に留意することが大切です。とくに初心者の方は、失敗を防ぐためにも押さえておきましょう。
不動産投資の目的を明確にする
不動産投資を実施する際は、その目的を明確にすることが大切です。
例えば「あくまでも副業として取り組みつつ収入を増やす」という目的の場合は、管理人が駐在しているマンションに投資するのがおすすめです。運用・管理にかかる手間を削減できるため、本業に支障を来たすことがないでしょう。
このように、目的によって選ぶべき物件やエリア、取り組み方などが変わってくるため、不動産投資を始める際はまず目的を明確にするようにしましょう。
不動産投資の資金は余裕を持って用意する
不動産投資を始めるにあたって発生する費用は、物件の購入費だけではありません。不動産仲介手数料や登録免許税、固定資産税・都市計画税、火災保険料・地震保険料など、さまざまな費用がかかります。また、ローンを受ける場合はその返済費も発生しますし、場合によっては修繕費が必要になることもあります。そのため、不動産投資の資金は余裕を持って用意しておくことが大切です。
エリアを慎重に見極める
繰り返しになりますが、不動産投資を成功させるにはエリア選びが重要です。いくら賃貸需要が高い物件を購入しても、人が少なく都心から離れたエリアだと入居者を確保できず、収益を満足に得られない可能性があります。そのため、不動産投資の舞台となるエリアは慎重に決めましょう。
優良な不動産会社を利用する
不動産会社を選ぶ際は、信頼できるかどうかを必ず確認することが大切です。なぜなら、不動産投資に取り組む上で、不動産会社は何年もの間付き合うことになる存在だからです。
優良な不動産会社なら、物件選びやその後の運用・管理に関わるサポートが手厚かったり、管理・修繕計画について適切なアドバイスをくれたりするため、効率よく不動産投資を進められます。そのため、「押し売りしてこない」「不動産投資のデメリット・リスクも共有する」「実績が豊富」などの条件に当てはまるかを確認して、優良な不動産会社を利用するようにしましょう。
まとめ
不動産投資を成功させるには、一般的な始め方と流れ、各ステップのポイントを押さえておくことが大切です。そうすることで「どう始めれば良いのか分からない」という困りごとを解消でき、必要な知識を備えた上で不動産投資に取り組めます。
これから不動産投資に挑戦する方は、今回ご紹介した内容をぜひ参考にしてみてください。それでも、もし分からないことがある場合は、ぜひ穴吹興産株式会社にご相談ください。
