不動産お役立ち

2022.07.25

不動産投資を成功させるには？ポイント・方法を押さえて有意義な資産運用にしよう

不動産投資を成功させるには、具体的にどう取り組めば良いのでしょうか。

今回は、不動産投資の成功率をはじめ、成功させるポイント・方法や成功させやすい人の特徴、実際の成功事例などについてご紹介しています。ぜひご覧ください。

1 まずは基本を押さえよう！「不動産投資」とは
2 気になる疑問！不動産投資の成功率はどのくらい？
- 2.1 成功率についてのデータはない
- 2.2 人によって成功の定義が異なる
3 目的で変わる？！成功しやすい不動産投資か否か
4 事前に知っておこう！不動産投資で起こりやすい失敗
5 失敗を防いで不動産投資を成功させよう！具体的なポイント・方法とは
6 あなたは当てはまる？不動産投資を成功させやすい人の特徴
7 もし不動産投資に失敗したら？そのときのベストな対応とは
8 まとめ

まずは基本を押さえよう！「不動産投資」とは

不動産投資とは、住居としてではなく投資を目的としてアパートやマンション、一戸建てなどの不動産を購入することです。

投資とは、将来的に利益を得るために事業にお金を払うことです。株式や債券、外貨などの種類があり、それぞれで見込まれる損益の程度（リスク・リターン）は異なります。

損益が大きい順にハイリスク・ハイリターン、ミドルリスク・ミドルリターン、ローリスク・ローリターンとなっており、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンに位置します。現物資産であるため価値がゼロになる心配がなく、それでいて一定の利益が望めることから安定して資産運用を行いたい方におすすめです。

そんな不動産投資の特徴として、「購入後は自身で運営する必要がある」という点が挙げられます。具体的には、オーナーとして入居者の確保や物件の管理などを行います。安定した利益を得るには適切な運営が欠かせないため、購入前に不動産投資や運営に関する知識を深めておきましょう。

なお、物件の管理は専門の管理会社に依頼することも可能で、その場合は担当者とのやり取りが必須となるため、レスポンスが早く信頼できる管理会社を選ぶのがおすすめです。

不動産投資で利益を得る方法は、主に「キャピタルゲイン」「インカムゲイン」の2つです。

キャピタルゲインとは、購入した不動産の価値が上昇したタイミングで売却することで得られる利益のことです。例えば、2,500万円で購入した不動産を3,000万円に上がったタイミングで売却できれば、500万円の利益となります。購入時と売却時の価格の差が大きいほど利益も増えるため、それぞれの適切なタイミングを見極めることが重要です。

なお、購入時よりも価値が下がったタイミングで手放してしまうと、その分の差額は損失となるため注意しましょう。

インカムゲインとは、不動産のオーナーとして入居者から家賃を回収することで得られる利益のことです。例えば、家賃を7万円に設定した場合は年間の家賃収入が84万円となり、そこから経費などを引いた分が利益となります。家賃の他にも、共益費や礼金などが含まれることもあります。

不動産投資で得られる利益の大半を家賃収入が占めており、入居者が多いほど利益も増えるため、適切な運営により空室を埋めることが投資を成功させる重要なポイントになります。

「不動産投資基礎知識」の記事を見る

気になる疑問！不動産投資の成功率はどのくらい？

安定した資産運用が期待できる不動産投資ですが、その成功率が気になっている方も多いでしょう。結論からいうと、以下の2つの理由から不動産投資の成功率を明言することは困難とされています。

成功率についてのデータはない

そもそも、不動産投資の成功率を数値で示した統計データは存在しません。投資によりどの程度の収入・支出が発生し、いくら手元に残ったかなどの結果報告を行う義務は投資家にはないからです。
なお、不動産会社などの公的機関以外から出ているデータは信ぴょう性が低いため、鵜呑みにしないよう注意しましょう。

人によって成功の定義が異なる

不動産投資の目的は人それぞれであるため、何を達成することで成功となるのかも異なります。
例えば、「投資で得たお金を生活費に充てる」のか「貯金にまわす」のかによっても、必要な金額が異なるため、月収20万円を成功と捉える方もいれば失敗と捉える方もいます。

また、節税を目的としている場合、たとえ月収がそれほど高くなくても所得税や相続税などの税金額を適法に減らすことができたのであれば、投資は成功と判断できます。

このように個々で成功の定義が異なるため、その点を考慮せずに不動産投資の成功率を数値化することはできないのです。

目的で変わる？！成功しやすい不動産投資か否か

不動産投資の成功率は明言できませんが、「どのような目的の不動産投資なら成功しやすいのか」はある程度判断できます。

不動産投資の目的	目的達成の難易度
キャピタルゲインで満足な利益を得る	★★★★☆（高い）
インカムゲインで安定的な利益を得る	★★★★☆（高い）
毎月のキャッシュフローを黒字にする	★★☆☆☆（低め）
相続税の節税	★☆☆☆☆（低い）
不動産投資家として事業を軌道に乗せる	★★★★☆（高い）

例えば、「インカムゲインで安定的な利益を得る」という目的の達成は難しいといわれています。なぜなら、常に入居者がいるとは限りませんし、そもそも空室状態が続けば家賃収入を得られず、安定的な利益は見込めないからです。このような先の読めない不安定さから、難易度は高めと考えられています。

反対に「相続税の節税」が目的の場合は、不動産選びや不動産購入時の初期設定を適切に行えば、その後失敗することはほとんどないといわれています。

とはいえ、もちろん必ず成功するという保証はないため、計画的に取り組むことが大切です。

事前に知っておこう！不動産投資で起こりやすい失敗

どんな投資にもリスクは付き物であり、不動産投資ならではのよくある失敗もあります。以下にて、注意しておくべき失敗を6つご紹介します。

家族の同意を得ないまま始めてしまう

まずは、家族の同意を得ずに始めてしまうことによって起こり得る失敗です。

集中して不動産投資に取り組むためには、共に生活を送る家族の同意を得ることが必要不可欠です。というのも、不動産投資を始めるにはある程度の資金が必要で、場合によってはローンを組むこともあります。加えて失敗するリスクもゼロではなく、もしも何らかのトラブルが起きた場合、迷惑をかけてしまう可能性も充分に考えられます。

「反対されるのが嫌だから」と家族に内緒で始めてしまうと、後々知られた際に不信感を持たれる恐れがあり、実際にそれが原因で離婚に至ったケースもあるため注意しましょう。
近年では、会社員として企業に勤めながら副業で不動産投資を始める方も増えています。その一方で、「投資は収入の多い投資家が利用するもの」と考える方や、投資に対してネガティブなイメージを持つ方がいるのも事実です。そのため、まずは投資について自身が理解し、その上で根気強く家族を説得して同意を得ることが重要です。

情報収集を怠ってしまう

不動産投資では、購入した物件を長期的に保有し、適切な運営を行うことで利益を増やしていきます。投資が成功するかどうかは物件選びで決まるといっても過言ではなく、物件に関する情報収集を怠るということは失敗するリスクが高まるということです。

例えば、投資額に対する収入・利益の割合のことを「利回り」といいますが、高利回りの物件を選んだからといって必ずしも利益が安定するとは限りません。空室がなかなか埋まらず、期待していたほどの収益が得られないこともあるでしょう。

確実に収益を得るには、入居者を確保する必要があります。そして入居者を確保するには、周辺の環境や建物の状態などから賃貸物件としてのニーズを見極める必要があり、そのために欠かせないのが情報収集です。

不動産運用を成功させるために、物件に関する情報はもちろん、不動産会社や管理会社に関する情報もしっかり集めるようにしましょう。

相場よりも価格が高い物件を購入してしまう

物件選びのポイントはいくつかありますが、そのひとつが「価格」です。

例えば、相場よりも価格が高い物件を購入した場合、毎月のローン返済額が家賃収入を上回る可能性があり、結果的に損をする恐れがあります。

また、購入時の価格が高いほど売却した際に得られる利益が少なくなるのに加え、不動産の価値が下落したタイミングに売却してしまうと「キャピタルロス」となることもあります。キャピタルロスとは、売却額が購入額を下回ることで被る損失のこと。購入額が高いとその差も大きくなるため、損失も増えることになります。

このような失敗を防ぐためには、不動産投資に関する知識を深めると同時に、相場観や情報を分析する能力を鍛えておくことが大切です。

選んではいけない物件を購入してしまう

不動産投資を行う上で、選んではいけない物件があります。それは、事故物件や入居者離れが予想される物件です。

事故物件に関しては契約時に売主から説明があるため回避しやすいですが、将来的に入居率が下がるか否かに関しては判断が難しく、回避するにはさまざまな視点から物件を見る必要があります。

例えば、近隣に商業施設などがある物件は立地の良さが評価されますが、もしも数年後に施設が取り壊されてしまったら価値が下落する可能性もあります。これにより入居希望者が減少するだけでなく、売却するにも買い手が見つからず八方塞がりとなってしまう事態も考えられるのです。

このような失敗を防ぐためには、前提として、事故物件や入居者離れが予想される物件は選ばないようにする必要があります。また、物件を選ぶ際は可能な範囲で現地調査を行い、周辺環境や外観、管理状態などを自分の目で確かめることが大切です。

相場よりも高い家賃にしてしまう

繰り返しになりますが、不動産投資において家賃収入は利益の大半を占める重要なものです。この点から「利益を増やすため家賃を高く設定しよう」と考える方もいるかもしれませんが、かえって入居希望者が寄り付かなくなる可能性があるため注意しましょう。

住居用の賃貸物件探しにおいて、家賃は多くの方が重視するポイントです。たとえ好条件の物件でも、相場より家賃が高いと候補から除外されやすいため、家賃設定の際はエリアの相場を事前にチェックしておきましょう。

管理費の値上がり・家賃滞納により収支が悪化してしまう

家賃滞納が起きると一時的に収入が減少するため、場合によっては利益が支出の金額を下回ってしまうことがあります。

不動産を購入・保有すると、不動産取得税や固定資産税、所得税などのさまざまな税金が発生します。また、購入時にローンを組んだ場合はその分も支払わなくてはならないため、入居者の家賃滞納が続くと赤字となり、自身の支払いまでもが滞ってしまう可能性があるのです。

さらに、不動産の修繕などに用いられる管理費が値上がりすることで、収入と支出のバランスが崩れてしまう可能性もあります。管理費の一部である修繕積立金は修繕積立計画をもとに設定されており、徐々に値上がりするケースも少なくありません。

これらの点から、不動産運用を成功させるには事前に総額を確認しておき、無理のない資金計画を立てておくことが重要だと分かります。

失敗を防いで不動産投資を成功させよう！具体的なポイント・方法とは

不動産投資を成功させるためには、以下の7つのポイント・方法を押さえることが大切です。

徹底的に情報を収集する

繰り返しになりますが、情報収集を怠ることは不動産投資の失敗につながります。そのため、物件や相場に関する情報、不動産会社・管理会社に関する情報などを徹底的に収集することが大切です。

情報収集の方法には、例えば「インターネットで情報を検索する」「書籍を読んで知識を深める」「セミナー・勉強会に参加する」「経験者から話を聞く」などがあります。ひとつの方法で情報を集めるよりも、複数の方法で情報を集めたほうが正確性が増すケースが多いため、情報収集の方法はひとつに絞らないようにしましょう。

なお、不動産投資に関する情報は常に同じとは限らず、情勢の変化などによって変わることがあります。そのため、一度収集した情報でも常にその内容をアップデートしていくことが大切です。そうすれば、古い情報のもと不動産投資を進めるリスクが減るほか、対応力・判断力が磨かれることで投資を成功させやすくなります。

不動産投資に関する知識を深める

不動産投資を成功させるには、自らの不動産投資に関する知識を深めることも欠かせません。具体的には、例えば「利回り」や「キャッシュフロー」について正しく理解しておく必要があります。そうすれば、計画的な不動産投資を実現しやすくなるため、失敗のリスクをグッと下げられます。

利回りについて知る

利回りとは、投資額に対する収入・利益の割合のことです。主に「表面利回り」「実質利回り」の2つがあり、それぞれで意味と計算式は異なります。

表面利回り	年間の総収入を物件購入価格で割った場合の収入・利益の割合。【計算式】1年間の家賃収入 ÷ 物件の購入価格 × 100
実質利回り	税金や保険料、管理費などの支出を踏まえた上で、年間の総収入を物件購入価格で割った場合の収入・利益の割合。【計算式】（1年間の家賃収入－ 1年間の維持・管理費） ÷ （物件の購入価格＋不動産の購入にかかる諸経費） × 100

不動産投資の広告には、表面利回りだけが明記されていることがほとんど。しかし、不動産投資で得られる収益は、家賃収入から維持・管理費などの諸経費を差し引いたものです。そのため、「表面利回り＝利益」と認識せず、必ず実質利回りまで確認することをおすすめします。

キャッシュフローについて知る

キャッシュフローとは、お金の流れを指す言葉です。不動産投資においては「手残り額」、すなわち家賃収入から支出を差し引いた「手元に残るお金」のことを表します。そのため、キャッシュフローを求める際は「家賃収入－（ローン返済額＋運営経費＋税金）」の式を使います。

家賃収入として入ってくるお金が多ければ多いほどキャッシュフローはプラスになり、不動産取得税や固定資産税をはじめとする税金、そして毎月のローン返済額や物件の維持・管理費などの出費が多くなるほどキャッシュフローはマイナスになります。

キャッシュフローがマイナスとなる原因をあらかじめ把握しておけば、より多くの利益を得るための対策を講じやすくなります。そのため、キャッシュフローの仕組みについて理解を深めることも、不動産投資を成功させる上では大切なポイントといえるでしょう。

不動産投資の目的・ゴールを明確にする

不動産投資を成功させるには、その目的とゴールを明確にすることも大切です。仮に、目的とゴールが曖昧だと、判断軸が不明瞭なまま不動産投資を進めることになってしまいます。例えば、キャピタルゲインとインカムゲイン、どちらを狙うかによって選ぶべき物件は変わってきますが、その方向性が定まっていないと物件選びの基準も曖昧になってしまうでしょう。

不動産投資において物件選びは重要なポイントです。適切な物件を選べなかった場合、充分な利益を得られず、失敗してしまいかねません。

こうした事態を防ぐためにも、不動産投資を行う際はまずその目的とゴールを明確にしましょう。

不動産投資に適した物件を選ぶ

不動産投資に適した物件を選ぶことも、失敗を防ぐ上で重要なポイントです。なぜなら上記のとおり、事故物件や入居者離れが予想される物件を選んでしまうと利益を充分に得られず、不動産投資が失敗する可能性があるからです。

不動産投資に適した物件にはいくつか条件があり、例えば「都心から近い、または駅から近い立地であること」が挙げられます。交通の便がよい物件は、キャピタルゲインとインカムゲインのどちらを狙うとしても成功率が高いといわれています。そのため、物件を選ぶ際は優れた立地かどうかを必ず確認することが大切です。

この他、「物件の築年数が浅いこと」も不動産投資に適した物件の条件のひとつです。築年数が浅いほど修繕費がかかりづらいため、その分支出を押さえることができ、利益を得やすくなります。

中古物件を選ぶ際は修繕の可能性を考慮する

もし、不動産投資用に中古物件を選ぶなら、修繕の必要性を理解しておかなければなりません。
上記のとおり、築年数が浅い物件なら設備もまだ新しいため修繕の必要はほとんどないでしょう。その一方で、中古物件の場合は築年数が古い可能性が高く、設備が経年変化していることが考えられます。これにより、物件の購入費に加えて修繕費が発生する可能性もあるため、あらかじめ理解しておくことが大切です。

信頼できる不動産会社を利用する

どの不動産会社を利用するかは、不動産投資において物件選びと同じくらい重要なポイントです。なぜなら、不動産会社は自らのパートナーとなる存在だからです。

万が一悪質な会社を選んでしまうと、不動産投資は失敗に終わってしまうため、以下のチェックポイントを参考に信頼できる不動産会社かどうかを見極めるようにしましょう。

主なチェックポイント

不動産会社を選ぶ際は、以下でご紹介する7のポイントを確認することが大切です。

1.業歴	長く続いている会社を選ぶのがおすすめ。10年以上だとなおよし。
2.規模	従業員が多い場合、それだけ人を雇える財力があると判断できる。そのため、なるべく100人以上の会社を選ぶのが望ましい。
3.実績	これまでの取引数が多い会社を選ぶのがおすすめ。取引数が多い会社ほど、ノウハウを持っていると判断できる。
4.管理	不動産の売買だけでなく管理まで行っているかを確認する。売買のみの不動産会社の場合、利益を得づらい物件の購入を促されたのち関係を切られる可能性があるため注意が必要。
5.金融機関	多くの金融機関と取引している会社は信頼性が高いと判断できるため、そういった不動産会社を選ぶのが望ましい。
6.専門家	弁護士や税理士などの専門家が所属していたり、提携している専門家を紹介してくれたりする会社は、信頼性が高いといえる。
7.口コミ	ネガティブチェック目的で目を通すのがおすすめ。ネガティブな口コミが多い会社は利用しないほうが良い。

諦めたり妥協したりしない

不動産投資を始めるにあたって、購入する物件の条件をまとめておく方は多いでしょう。しかし、条件に当てはまる物件がすぐに見つかるとは限りません。

しばらく経っても見つからなかった場合、「早く始めたい」「悩んでいると他人に買われてしまうかもしれない」などの理由から、理想よりも条件を落として物件選びを進めようと考えるかもしれませんが、それはおすすめしません。

なぜなら、不動産投資では物件選びが非常に重要なので、そこで妥協してしまうと思うように入居者が集まらず、収益が得られない可能性があるからです。

そのため、不動産投資を成功させたいなら、なるべく自らの条件に当てはまる物件を選ぶことが大切です。そして、条件どおりの物件が現れた際に、迅速かつ的確に判断することも重要なポイントです。

入居にあたっての審査を厳しく行う

不動産投資を成功させるためには、安定的に入居者を確保して空室を埋める必要があります。とはいえ、空室を埋めることができれば入居者は誰でも良いわけではありません。

もしも入居者の支払い能力が低かった場合、家賃滞納が生じる可能性があります。また、人柄に問題がある場合は、頻繁に近隣住民とトラブルを起こす可能性もあり、入居者同士のトラブルは入居者離れにつながる恐れがあります。

このような事態を避けるには、入居希望者の審査を厳しく行う必要があります。
支払い能力に関しては、職業やクレジットカードの滞納歴などを確認することで、ある程度見極められます。さらに、連帯保証人がいると万が一のときに安心なので、その点も確認しておくと良いでしょう。

人柄に関しては、面談の際に相手の態度や発言などに注目して見極める必要があります。例えば、転居の理由を聞いた際に言葉を濁すようなら、「他人とのトラブルが多いため退去を命じられた」などのネガティブな理由である可能性があるため要注意です。

あなたは当てはまる？不動産投資を成功させやすい人の特徴

不動産投資に興味はあるものの、自分に向いているのか分からず一歩踏み出せないという方も多いのではないでしょうか。そこで、不動産投資を成功させやすい人の特徴を5つご紹介します。

1.自分から積極的に情報を収集する

繰り返しになりますが、不動産投資を成功させるには徹底した情報収集が欠かせません。そして、それらの情報は自ら積極的に集めていくことが大切です。

「不動産のことは不動産会社の人に聞けば間違いない」と考えるのは危険で、悪質な会社だと投資のメリットのみを伝えて物件の購入をそそのかしたり、相場よりも高い物件を紹介したりするケースもあります。さらに、近隣の施設の移転により物件の価値が下落することを知らされず、数年後に多大な損失を被ることになったというケースも考えられます。

しかし、不動産投資のデメリットや物件の相場、近隣の施設の移転などの情報は、自身で事前にリサーチすることが可能です。そのため、自ら積極的に情報収集できる方はさまざまなリスクを想定しやすく、ひいては不動産投資を成功させやすいといえます。

2.物事を長期的に捉え、地道に努力できる

不動産投資を始めたからといって、すぐに満足できるほどの利益を得られるとは限りません。

例えば、キャピタルゲインを狙っている場合は、物件の価値が高騰しているタイミングで売却するのが理想です。しかし、そのタイミングがすぐに訪れるという保証はなく、もしかすると数十年先かもしれません。

つまり、不動産投資を確実に成功させるには年単位で物事を考え、自らが掲げたゴールの達成に向けて計画的に行動する必要があるのです。

そのため、物事を長期的に捉え、地道に努力できる人は、不動産投資を成功させやすいといえます。

3.コミュニケーション能力がある

不動産投資を行う上で必要なスキルのひとつが「コミュニケーション能力」です。

不動産を購入するにあたって販売会社の人と話すことになりますし、ローンを組むとなれば金融機関の人と、物件の管理を委託するとなれば管理会社の人とも話さなくてはなりません。一方、自分で管理をするとなれば入居者と顔を合わせることになります。

相手を不快にさせない程度のコミュニケーション能力があればとくに問題ありませんが、より丁寧かつスムーズな対応ができれば好印象を与えることができ、交渉なども有利に進めやすいといえます。また、入居者とも良好な関係が築ければ長期的に入居してもらえる可能性がある他、家賃滞納などのリスクも防げるかもしれません。

これらの点から、コミュニケーション能力がある方も不動産投資を成功させやすいといえるでしょう。