不動産投資を検討中の方必見!基礎知識(種類・費用・始め方)をまるっとご紹介

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現代は老後資金を自分で増やす時代です。資産運用を行い、安定した収益を得るためにも不動産投資は無視できない選択肢といえます。しかし、不動産投資に興味があるという方の中には「知識がないため行動に移せない」という方も少なくありません。

そこで今回は、不動産投資の基礎知識として、不動産投資のパターンや費用、利回りの種類・計算方法、メリット・デメリット、不動産投資の流れなどをご紹介します。不動産投資を始めたい方、知識を身につけたいという方は、ぜひご一読ください。

目次

そもそも不動産投資って何?まずは基礎知識を押さえよう


不動産投資は「差額収入や家賃収入などを目的に、不動産を購入すること」です。

・差額収入、売却益(キャピタルゲイン)
不動産を購入したときよりも高く売却し、その差額で収益を得る方法。

・家賃収入(インカムゲイン)
不動産を保有したまま、家賃収入で収益を得る方法。

不動産投資による収益のほとんどは家賃収入です。しかし、保有した不動産をただ貸し出すだけでは安定した収益化は望めません。家賃設定、入居者の選定基準、修繕、家賃滞納時の対処、空室対策などを見越して適切に運営することで、安定した収益が得られます。

投資は、種類によって利益と損失の変動幅には違いがあります。不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」に位置づけられており、利益と損失のバランスは中程度です。簡単に説明すると「短期間で爆発的に利益はあげられないけれど、ある程度の期間をかけることで見返りが期待できる投資」ということです。

ほかの投資(株式・FX)とは何が違う?

株式やFXは手元に残らない「無形資産」。企業の倒産や解散などにより価値が下落すると、たちまち紙クズになり収益性を失ってしまいます。それに対して、不動産投資は「現物投資」です。災害などのトラブルがなければ何年、何十年もあり続けるものですし、土地がある限り、また必要とする人がいる限り資産としての価値がなくなることはありません。

この他、株式やFXは値動きの激しいため変動を見越した予測を立てる必要がありますが、不動産は価格の変動が比較的ゆっくりと進みます。他の投資と比べて不動産投資は手間がかからないため、「時間に追われず資産形成したい」という方にもおすすめです。

不動産投資のパターンを知ろう!主な4つの種類をご紹介


不動産投資と一言でいっても、投資のパターンはいくつもあります。
こちらでは、不動産投資で主に選ばれている4つの投資パターンについて解説します。

1.アパートやマンションの一室を購入する

アパートやマンションの「一室」を購入し、第三者に貸し出す方法です(以下、一室投資)。一室投資は購入時の費用を抑えられますが、借り手がいないと収入はないため投資効率が良いとはいえません。

しかし、地域を一か所に限定しないで不動産を運用できるため、例えば、あちらこちらの地域で一室投資を複数行うといった「分散投資」も可能です。災害などで一室が被害を受けても他の一室があるので、リスクを分散できます。

2.アパートやマンションを一棟購入する

アパートやマンションを「一棟」まるごと購入し、一室ずつ貸し出す方法です(以下、一棟投資)。
一棟投資は初期費用が高額になりがちですが、その分収益性が高いため投資効率が良いです。
しかし、一室投資のように気軽に分散投資ができないため、災害の規模によっては損失が大きくなります。「不動産投資に慣れてから始める」または「小規模のアパート・マンション経営から始める」ことをおすすめします。

3.一戸建てを購入する

一戸建てを購入し、第三者に貸し出す方法です(以下、戸建て投資)。中古の一戸建ては、築年数や地域によっては安く購入できます。ものによっては500万以下で購入できる物件もあるので、戸建て投資では中古の一戸建てを購入・リフォームをしてから貸し出すケースが多くみられます。

リフォームをする際は、地域の需要によって適宜変えることが大切です。例えば、寒い地域なら薪ストーブや暖炉があると重宝しますし、車が欠かせない地域ならガレージやカーポートがあると喜ばれます。借り手の望む形にリフォームを施すことが空室期間を短くするポイントです。

4.土地を購入する

土地を購入し、駐車場として貸し出したり、賃貸物件を建てたり、商業用として貸し出したりします。また、借地権つきの土地を購入し地代収入を得ることもできます(底地投資)。

土地は、建物とは違って劣化することがほとんどありません。リフォームのような大規模な改修・修繕費用を必要としないため、コストを抑えられます。また、土地の価値が高まれば売却益で利益を出すことも可能です。

底地投資目的で土地を購入する際は、「借地借家法」に注目することが大切です。借地借家法には「旧法(平成4年8月1日以前の規定)」と「新法(平成4年8月1日以後の規定)」があり、旧法適用の土地は原則として双方の同意なしでは返却してもらえません。借地借家法について把握した上で、購入する土地を見極めましょう。

購入時・運営時に分けて解説!不動産投資にかかる費用


不動産投資にかかる費用は、「購入時」と「運用時」の2つに分けられます。
こちらでは、購入時と運用時にかかる費用をそれぞれご紹介します。

購入時にかかる主な費用

購入時にかかる費用は、大きく「物件の購入費用」「購入にかかる手数料」「各種税金」の3つがあります。

物件の購入費用は「不動産の本体価格」です。また、物件の購入費用には本体価格以外にも諸経費がかかるため、投資物件を選ぶ際は利回りを考えた上で慎重に検討しましょう。

購入にかかる手数料には、「不動産仲介手数料」と「司法書士手数料」があります。前者は物件を仲介した不動産仲介会社に支払う手数料で、後者は不動産登記申請を司法書士に依頼する際に発生する費用です。

なお、不動産仲介手数料は成約金額が高いほど仲介手数料も高くなります。仲介手数料の上限は以下のとおりで、法律上では最低金額は設けられていません。

売買金額 不動産仲介手数料
200万円以下 売買価格の5%
200万円〜400万円以下 4%+2.2万円(税込)以内
400万円以上 3%+6.6万円(税込)以内

各種税金には「消費税」「印紙税」「登録免許税」「不動産取得税」があります。不動産を購入する際、土地以外の不動産には消費税がかかります。また、リフォーム費用や不動産仲介手数料にも消費税がかかるため、それらも含めて費用を算出する必要があります。

印紙税は、不動産の売買契約書に課税されるものです。1通につき印紙税がかかり、売買契約書に記載される金額によって税額が変わります。

登録免許税は不動産登記時にかかる税金です。登記簿謄本を変更するための手数料として法務局に支払う国税なのですが、基本的には登記をお願いする司法書士を通じて支払いを行います。

不動産取得税は、登記により生じる利益に課税される都道府県税(地方税)です。不動産においては「登記によって自分の所有権を主張できること(法律上では対抗力という)」を利益と考えるため、不動産を購入した際に一度だけ課されます。

運営時にかかる主な費用

運用時にかかる費用には、「物件管理費」「原状回復費」「維持費・修繕費」「固定資産税」「都市計画税」があります。

物件管理費は、管理を委託する際に必要になる費用です。一般的な目安として、家賃収入の3%〜8%ほどが管理費として使用されています。物件管理には入居者の募集や家賃回収、修繕手配、クレーム対応なども含まれます。自分で管理をする場合は不要になりますが、管理を委託する場合には把握しておきましょう。

原状回復費は、退去時に行うルームクリーニングや、壁紙・床の張り替え工事にかかる費用のことです。入居者の過失で傷ついたりした場合は原状回復費を請求しますが、きれいに使っていても室内の設備は劣化を起こすものです。

例えば、窓からの日差しによる壁紙の日焼けや、テレビを設置したときの後ろの壁の黒ずみなどは、気を使っていても起きてしまいがちです。そういった劣化に対しては大家負担で原状回復を行うため、定期的に手入れができるように原状回復費も用意しておきましょう。

維持費・修繕費は、一棟投資のときに必要になる費用です。例えば、アパートやマンションの共有部分の掃除、消防点検、設備機器の交換・修理、外壁塗装、屋上防水など、一棟投資にはさまざまな費用がかかります。長期的な修繕計画を立てて、安全に物件を管理する必要があります。

固定資産税や都市計画税は、どちらも保有する土地や建物に課される税金です。固定資産税は毎年1月1日時点に不動産を所有している人に課されるもので、都市計画税は市街化区域内(※1)に不動産を所有している人に課されます。

この他、ローンの経費や所得税、住民税なども運用時にかかる費用として考慮しておきましょう。

※1:「すでに市街地として整備されている区域」および「おおよそ10年以内に市街化が進められる区域」のことを指す。

収益を測る尺度「利回り」とは?計算方法とともに解説

不動産投資における利回りとは、「不動産投資によって得られる一年間の見込み収益」のことです。「想定利回り」「表面利回り」「実質利回り」の3種類がありますが、それぞれの利回りがどう計算されているかを把握しなくては不動産投資で利益を得るのは難しくなります。

満室を想定して計算する「想定利回り」

想定利回りでは、満室を想定して家賃収入を計算します。空室割合はもちろん、ランニングコストも考慮しません。
満室だったと想定した場合の一年間の家賃収入÷不動産の購入価格×100

保有にかかる経費を含めず計算する「表面利回り」

表面利回りでは空室割合を考慮した上で家賃収入を計算しますが、物件保有にかかる費用を含めないため、実際の収益よりも金額が多くなるケースがあります。

不動産投資において示される利回りは表面利回りであることが多いため、維持費や管理費、修繕費、火災保険料などの諸経費を踏まえながら物件探しを行うと良いでしょう。
一年間の家賃収入÷不動産の購入価格×100

諸経費や税金を差し引いて計算する「実質利回り」

実質利回りでは、一年間の家賃収入から不動産運営にかかる諸経費(維持費、管理費、修繕積立金)と税金(固定資産税、都市計画税)を差し引き、さらに不動産の購入価格に購入時の諸経費(不動産仲介手数料)や税金を足して計算します。できるだけ正確な利回りを把握したいなら、実質利回りを確認しましょう。
(一年間の家賃収入-諸経費・税金)÷(不動産の購入価格+諸経費・税金)×100

あらかじめ理解すべき!不動産投資のメリット・デメリット

不動産投資を始める前に、メリットとデメリットについて知っておくことが大切です。良い面と悪い面を把握し、悪い面に関しては対処法まで事前に知っておくことが、投資リスクを最小限にする有効な手段となり得ます。

不動産投資のメリット

こちらでは、不動産投資のメリットについてご紹介します。

安定した家賃収入を得られる

部屋を借りる人が決まれば、賃貸契約期間中(一般的に2年間)は毎月一定額の家賃収入を得られます。短期解約のリスクは低く、気に入ってもらえれば契約を継続してもらえる可能性があるため、より安定した収益につながります。

差額収入で大きな収益を得られる可能性がある

経済成長などで土地の価格が上がると、購入時よりも物件価値が高まることがあります。その際に物件を売却すれば、差額収入で大きな収益を得られる可能性があります。

少額の自己資金で資産形成ができる

不動産投資では、投資によって得られる収益を担保に金融機関から資金を借り入れできます。融資を元手に投資ができるので、自己資金が少なくても資産形成が可能です。

管理業務を委託できる

不動産管理業務のほとんどは、委託できます。毎月入金を確認したり、重要な場面での意思決定を行ったりすれば問題ないというケースもあるため、時間を有効活用しながら資産形成を行いたいという方にもぴったりです。

不動産投資のデメリット

こちらでは、不動産投資のデメリットと対策についてご紹介します。

毎月のローン返済が負担になる恐れがある

不動産投資ローンは、借金と同じです。投資が失敗して収益が少なくなっても、毎月決まった金額を返済する必要があります。そのため、不動産投資ローンを利用する際は「自己資金をできるだけ用意し、お金を借りすぎないようにする」「金利上昇も視野に入れて借入額や返済期間、返済額を決める」など、慎重に行動しましょう。

この他、複数の金融機関を比較検討することも大切です。こちらに有利な条件を提示してもらえることもあるため、不動産投資会社に相談してみてください。

収益低下のリスクがある

物件価格や家賃の下落、空室、家賃滞納などにより収益が低下するリスクがあります。

例えば、差額収入を得るために物件を購入しても、不動産市況の変化や築年数の経過、劣化により価値が下落することがあります。また、家賃収入を目的に物件を購入しても、築年数の経過とともに家賃の下落や空室が増えてしまうこともあるのです。

収益低下のリスクを防ぐには、価値が下がりにくい「好立地の物件」を選ぶことが大切です。「都心部にある(賃料が下落しづらい地域)」「最寄駅が徒歩10分圏内」の物件は需要が高いためおすすめです。

また、「耐震性のある鉄筋コンクリート製」「オートロックがある」「バス・トイレ別」など、借り手にとって魅力的な条件を備えていることも重要です。

家賃滞納に関しては、管理会社や保証会社に督促業務を依頼しましょう。状況によっては退去手続きを行うなど、早期に対処することで回収不可のリスクを軽減できます。

災害や人災などによる被害の恐れがある

地震や火災、台風などの災害や、物件の破損、事故・事件などによる人災の被害を受けることもあるかもしれません。地震保険や火災保険、事故・事件に対応した保険に加入したり、新耐震基準(1981年6月以降に建築)の建物を選んだり、分散投資を行ったりすることでリスクマネジメントができます。

一般的な流れを押さえておこう!不動産投資の始め方


いざ不動産投資を始めようと思っても、「何から手をつけて良いか分からない」という方もいるでしょう。そこで、こちらでは一般的な不動産投資の流れについて解説します。

1.不動産投資について理解を深める

まずは、不動産投資について知識をつけ、理解を深めることが大切です。

不動産投資とは何か、どう運営し収益を得るのか、考えられるリスクと対処法は何かなど、基本的なことはきちんと押さえておくべきです。また、仲介業者や物件の選び方、事業計画書は必要か、必要であればどう書くのか、売買契約書の読み方など、適切に事業を行うために知るべきことは多くあります。

不動産投資に限らず、投資において常に100%の成功はありません。良いときもあれば、経済の動向などにより戦況が悪いときもあります。大切なのは「悪い方向に傾きかけたときでも、良い方向へと適切に舵を取る力をつける」ことです。

不動産投資に関する知識は、舵取りを行うあなたが迷わずに進むための羅針盤のようなもの。身につけておいて損はない貴重な財産といえるのです。

おすすめの勉強方法

不動産投資に関する本や、投資経験者の記事・ブログなどを読み、常に知識を蓄えましょう。ただし、インターネット上には誤った情報を記載しているものもあります。一つの情報だけにとらわれず、間口を広げて有益な情報を集めることが大切です。

また、不動産投資会社などが主催する無料のセミナーや講演会に参加してみるのも一つの手です。初心者のために一から分かりやすく説明しているセミナーもありますし、実際に不動産投資を行っている投資家から話を聞けるケースもあります。また、ウェビナー(オンラインセミナー)なら遠方に住んでいる方でも気軽に参加できます。

2.物件を選ぶ

ある程度の知識をつけたら投資パターンを絞り、実際に運営する投資物件を選びます。不動産投資が初めての方であれば、初期費用を抑えられる区分マンション(一室投資)がおすすめです。空室リスクに気をつければ、安定した収益を見込めるでしょう。

不動産投資のデメリットの部分でも説明したように、投資物件を選ぶ際は「立地条件の良い物件」を選ぶことが大切です。都心部にあり、駅から徒歩10分〜15分圏内の物件なら収益性を見込める他、物件の価値や家賃が下落する心配もほとんどありません。売却する際も買い手がつきやすいため、換金性という観点からも満足できるでしょう。

3.資金計画を立てる

投資物件を購入する際、金融機関から融資を受けるケースが一般的ですが、ローンはいわば借金です。万が一のリスクに備えて、ある程度の自己資金を投下することも視野に入れましょう。

融資の金額は、個人の属性(※2)により異なります。
そのため、「どの金融機関から、いくらまで融資を受けられるのか」「自己資金額はいくらが妥当か」などを考えた上で、資金計画を立てることが大切です。なお、資金計画については不動産投資会社に相談することもできます。

※2:年齢、年収、勤務先、勤続年数、勤務先の規模、配偶者の有無、現在の家の居住年数・形態などが属性にあたり、これらの調査から融資の有無や金額が決定される。

4.売買契約を結ぶ

物件探しと、不動産投資ローンの申し込み・審査が無事に完了したら、売買契約を結びます。不動産投資の売買契約では、売主と買主、仲介業者などが立ち会って行われるのが一般的です。

基本的に売買契約の内容は、売主・買主の合意があり、また宅地建物取引業法や民法などの規定に逸脱していなければ自由に取り決めが可能です。加えて不動産は高額なので、契約書の他、重要事項説明書などの複数の関連書類に目を通す必要があります。

書類が多いと内容が複雑化しやすいため、契約に問題がないかをしっかりと確認しましょう。また実際に問題があったとき、きちんと指摘してくれる不動産投資会社を選ぶことも大切です。

5.物件を管理・運用する

物件を購入したら、管理・運用の仕組みを作りましょう。自分で管理する方法もありますが、時間的に余裕がないという方は「不動産管理会社への委託」もしくは「サブリース契約」を選択すると良いでしょう。

・不動産管理会社への委託
先でも述べましたが、委託費(物件管理費)は毎月の家賃収入の3%〜8%ほどですが、5%に設定しているケースが多くみられます。入居者の募集から家賃回収、修繕手配、クレーム対応、退去手続きなど、多岐にわたる管理業務を委託できます。

・サブリース契約
サブリース契約では、空室や家賃の滞納が発生した場合も毎月定額の家賃収入を保証してくれます。
ただし、手数料が少々割高、免責期間が設定されているなど、人によってはデメリットに感じる部分もあるため、サブリース契約のメリット・デメリットを調べた上で利用しましょう。

まとめ

不動産投資は、初心者には難しい投資だと思われがちです。もちろん簡単ではありませんが、決して無謀な投資ではありません。きちんとした知識を身につけ、あなたに足りない部分を補うサポーターを見つけられれば、不動産投資による資産運用は現実にできます。

不動産投資を検討中の方は、いまの自分にどの程度の知識があるのか、不動産投資についてどこまで現実的に捉えられているかを考えてみましょう。

基本を押さえたら、あとは踏み出すだけ。不動産投資を検討中の方、足りない知識を補うサポーターをお探しの方は、ぜひ穴吹興産株式会社にご相談ください。

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