リスクを回避してマンション投資に挑戦しよう！押さえておきたい基本情報をご紹介
「どのようなメリットがあるのか」「デメリット（リスク）もあるのか」などの疑問から、マンション投資にチャレンジできずにいる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこで今回は、マンション投資に焦点を当て、その種類や収入源、初期費用の目安などについてご紹介します。あわせて、メリット・デメリット（リスク）の他、デメリット（リスク）を回避する方法も解説しているので、ぜひご参考にしてください。
目次
家賃収入を得られる！「マンション投資」とは
マンション投資とは、自ら購入したマンションを他人に貸したり売却したりすることで利益を得る、不動産投資のひとつです。昨今、老後に備えるためマンション投資で資産形成を図る人が増えており、その注目度は高まりつつあります。
投資用マンションの種類
マンション投資を行う上で欠かせない「投資用マンション」には、主に2つの種類があります。
区分マンション
区分マンションとは、マンションに設けられた1室（101号室・201号室 など）のことです。自ら所有・管理するのはあくまでもマンションの1室のみなので、販売価格が比較的安く、自己資金が少なくても始めやすくなっています。そのため、はじめてマンション投資に挑戦するのであれば、まずは区分マンションを購入するのがおすすめです。
区分マンションは「新築」と「中古」に分けることができ、それぞれで特徴は異なります。
新築は、清潔感がある上に最新の設備が標準装備されていることも多いため、入居希望者のニーズを満たしやすく、マンション投資を有利に進めやすいのが特徴です。ただし、その分販売価格が高めなので、自己資金とのバランスを踏まえて購入するか否かを判断する必要があります。
一方、中古は築年数を重ねている分、新築よりも販売価格が安いのが特徴です。ただし、古いからこそリフォームやリノベーションが必要になることもあり、その場合は別途費用がかかります。そのため、購入・運用・管理するにあたってトータルでいくらかかるのかを必ず確認し、その上で満足な利益を得られるかを考えることが大切です。
1棟マンション
1棟マンションとはその名のとおり、1棟丸々のマンションを指します。販売価格が億単位と、区分マンションに比べて高額なので、あらかじめ資金を十分に調達しておく必要があります。この点だけを見ると不利に感じるかもしれませんが、一度に複数の部屋を運用できるため、入居者さえ確保できれば区分マンションよりも利益を得やすいでしょう。
1棟マンションも区分マンションと同様に、「新築」と「中古」に分けることができます。
新築の場合、販売価格に販売事業者の利益が上乗せされていることがあります。そのため、中古の1棟マンションに比べて販売価格が高く、人によってはハードルが高いと感じることもあるでしょう。ただし、清潔感がある・最新設備が備わっているなどの理由から入居者が付きやすいため、安定した入居率をキープしやすい傾向にあります。
一方、中古は新築と比較して販売価格が安いのが特徴です。浮いたお金をマンションの大規模改修、または建て直しに使えば、新築に勝るとも劣らない居住空間を作ることができ、入居者が付きやすくなるでしょう。ただし、マンションの資産価値は築年数を重ねるほど下がる傾向にあるため、中古の1棟マンションを売却するとなると満足できるほどの利益を得られない可能性があります。
2つのパターンがある！マンション投資の収入源
マンション投資の収入源は「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2つです。
1.インカムゲイン
インカムゲインとは、不動産（マンション）のオーナーとして入居者から家賃を回収することで得られる利益のことです。例えば、区分マンションの家賃を9万円に設定した場合、年間の家賃収入は108万円となり、そこから税金や管理費、ローンの返済額などを引いた分が収益になります。
インカムゲインの場合、入居者が多ければ多いほど得られる利益も増えます。そのため、適切な運用によって入居者を確保することが、マンション投資を成功へと導く重要なポイントになるでしょう。
2.キャピタルゲイン
キャピタルゲインとは、購入した不動産（マンション）を売却することで得られる利益のことです。例えば、8,000万円で購入した1棟マンションを、資産価値が1億円に上がったタイミングで売却すれば、2,000万円の利益を得られます。購入時と売却時の価格の差が大きいほど収益も増えるため、適切なタイミングを見極めることが重要です。反対に、購入時よりも資産価値が下がったタイミングで売却すると、その分の差額は損失となるため注意しましょう。
マンション投資に挑戦！初期費用の目安とは
マンション投資の初期費用は、一般的に「マンションの販売価格の10〜20%程度」といわれています。例えば、区分マンションを900万円で購入した場合は90〜180万円程度、1棟マンションを8,000万円で購入した場合は800〜1,600万円程度の初期費用がかかります。
この他、初期費用には手数料や税金も含まれます。具体的には、仲介手数料やローン事務手数料、登録免許税、不動産取得税、印紙税などが挙げられます。税金の金額は不動産（マンション）の価格によって変わるため、あらかじめ確認するようにしましょう。
参照：
No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁
不動産取得税｜総務省
No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで｜国税庁
なお、初期費用を支払うため金融機関から融資を受けるには、審査をクリアしなければなりません。
審査では主に資産や収入、勤務先などをチェックされ、問題なく返済できると判断されれば融資を受けられます。中小企業に務めており収入が低くても融資を受けられることもあるので、まずは金融機関へ相談してみることをおすすめします。
安定して利益を得られる！マンション投資のメリット
では、マンション投資に取り組むことには、どのようなメリットがあるのでしょうか。以下で、代表的なメリットを7つご紹介します。
ローリスク・ロングリターンの運用ができる
マンション投資の最大のメリットは、ローリスク・ロングリターンの運用ができることです。
上述のとおり、投資用マンションには「区分マンション」と「1棟マンション」があり、どちらも中古であれば比較的安く購入できます。また、「自己資金が少ないから区分マンションにする」などと自らの状況に合わせて始めることもできるため、ローリスクの運用が可能です。
加えて、株やFXなどの金融投資には「資産価値の損失」というリスクがありますが、マンション投資にはそれがありません。「資産価値の下落」「空室」などのリスクはあるものの、資産（マンション）は売却しない限りなくなることがないのです。
その上、信頼できる不動産会社を利用したり、リスクとその回避方法を学んで運用したりすれば、高い入居率をキープでき、安定的に利益を得られます（＝ロングリターン）。また、不動産会社に管理業務を委託すれば自ら管理する必要がなくなるため、不労所得を得ることも可能です。
家賃収入が私的年金になる
老後の資産を公的年金（国が運営する全ての年金）に頼りすぎると、のちにゆとりのある生活を送れなくなる可能性があるといわれています。現に、余裕のある老後生活を送るために必要な貯蓄額は、3,000万円程度という試算もあります。
マンション投資に取り組めば、上述のとおり、ローリスクのもと長期にわたって利益（家賃収入）を得られる可能性があります。獲得した利益は私的年金となるため、公的年金の不足をカバーすることができ、ひいてはゆとりのある老後生活を送りやすくなるでしょう。また、もし多くのお金が必要になれば、マンションを売って売却益を得ることもできます。
生命保険の代わりになる
投資用マンションの購入にあたってローンを組む場合、自動的に「団体信用生命保険」へ加入することになります。団体信用生命保険とは、加入者が死亡または所定の高度障害状態になった場合、残りの住宅ローンが全額弁済される保障制度のことです。遺族には借金のないマンションが残る他、収益（家賃収入）はそのまま引き継がれるため、マンション投資は生命保険の代わりになるといえます。
なお、マンション投資の場合、ローンの組み方次第では万が一のときに限らず、毎月利益を得られると同時に保障も受けられます。そのため、もし別で生命保険に加入しているのであれば、それを見直すことで掛け金を節約できる可能性があります。
相続税対策につながる
マンション投資を含む現物資産への投資は、相続税対策につながります。なぜなら、現金と現物資産で相続税評価額の算出方法は異なり、現物資産のほうがその金額が低くなるからです。
例えば、現金をそのまま相続する場合は100%課税対象になりますが、現物資産を相続する場合は物件にもよりますが、40%程度までに引き下げられることがあります。そのため、現金をマンションに組み替えておけば、相続税を抑えられる可能性があるのです。
また、マンション投資は所得税の節約にもつながります。
マンション投資によって得る利益は「不動産収入」に該当し、これには所得税がかかります。所得税は、１年間の全ての所得（給与所得・不動産所得 など）から所得控除を差し引いた残りの課税所得に税率を適用して計算します。そのため会計上、不動産所得が赤字になった場合は総所得金額が目減りするため、必然的に所得税も減額するのです。
インフレの影響を受けづらい
インフレ（インフレーション：Inflation）とは、商品やサービスの値段（物価）が上がることです。
これはいわば、「お金の価値が下がる」ということでもあります。
例えば、今現在1,000万円で購入できる区分マンションがあったとします。数年後、経済がインフレになり、区分マンションの販売価格が1,300万円に値上がりしました。この場合、手元に1,000万円あったとしても区分マンションは購入できません。これが、お金の価値が下がる仕組みです。
つまり、物価が上がるインフレの状況においては、現金ではなく現物資産への投資が有効ということです。新型コロナウイルス感染症がまだまだ猛威を奮う中、世界的にインフレが加速しています。そのため、インフレの影響を受けづらいマンション投資は、今の時代に合った投資といえるでしょう。
運用する上で手間がかからない
マンション投資の管理業務、例えば物件の管理や入居者の対応、家賃の回収、日々の清掃などは、不動産会社に委託することが可能です。もちろん、自ら行うこともできますが、仕事や家庭の事情によりなかなか時間を割けないこともあるでしょう。そのときは、不動産会社に委託することで、自ら管理・対応する手間や負担を省くことができます。また、プロの力を借りることでマンション投資を適切に運用しやすくなるでしょう。
投資以外の方法でも活用できる
投資用マンションの活用方法は、他人に貸したり売却したりすることだけではありません。例えば、子どもが大きくなったときに住居として活用してもらうこともできれば、自らが定年退職した後、趣味を楽しむためセカンドハウスとして活用することも可能です。
投資用マンションは現物資産なので、売却しない限りなくなることはありません。そのため、工夫次第ではさまざまな方法で活用できます。
事前に知っておこう！マンション投資の主なデメリット（リスク）
マンション投資にはメリットがある一方で、デメリット（リスク）もあります。
空室ができる
マンション投資でインカムゲイン（入居者から家賃を回収することで得られる利益）を得るには、大前提として入居者の存在が欠かせません。もし入居者をなかなか確保することができず、空室が続いてしまうと、その間は家賃（利益）を得られなくなります。
また、投資用マンションの購入にあたってローンを組んでいる場合は、家賃収入をローンの返済にあてるケースがほとんどです。その状況下でもし空室ができてしまうと、ローンの返済が遅れかねない他、本業の収入や貯金を切り崩して補填しなければならない可能性もあります。最悪の場合、自己破産を引き起こす恐れもあり、この点はデメリット（リスク）といえるでしょう。
家賃を支払ってもらえない
無事に入居者を確保できても、家賃を支払ってもらえない場合、インカムゲインを得ることができなくなります。例えば、区分マンションを購入して入居者を募り、無事に借りてもらえたとしても、家賃の滞納が発生したら満室であるのにもかかわらず収入がゼロになるのです。
また、立ち退き訴訟を起こすにも一般的には「3か月以上の家賃滞納実績」が必要なので、その期間は本来得られるはずだった家賃を回収できない上に、訴訟費用をはじめとするコストがかかってしまいます。つまり、家賃を滞納している入居者を退去させるために、自らが負担を強いられるのです。
「家賃をうっかり支払い忘れた」という状況であれば、まだ許容範囲かもしれません。しかし、入居者によっては「そもそも家賃を支払う気がない」「経済的な問題で支払えない」ということもあり、そうした人と契約を結んでしまう可能性がある点は、デメリット（リスク）といえるでしょう。
家賃が下落する
投資用マンションの家賃は常に一定ではなく、状況に応じて変動します。家賃が下落した場合は、月々の家賃収入が減る上に、利回り（不動産投資によって得られる1年間の見込み収益）が低くなることでマンションの売却価格に好ましくない影響を及ぼします。絶対に家賃が下落しないマンションはないので、この点はデメリット（リスク）といえるでしょう。
なお、家賃が下落するパターンは主に2つあり、ひとつは「商業施設の移転などにより地域の利便性が低下したとき」、もうひとつは「近隣にマンションが増えるなどして競争が生じたとき」です。
金利が変動する
投資用マンションの家賃と同じく、金融機関から融資を受ける際の金利（変動金利）も一定ではなく、変動する可能性があります。しかし、新型コロナウイルス感染症の拡大により、日本は2021年12月からゼロ金利政策を再開したため、今は超低金利でありローンを組みやすくなっています。ひいては、ローンの返済に困ることも少ないでしょう。
ただし、ゼロ金利政策の実施期間は原則として2031年3月までのおよそ10年間であり、その後は金利が上昇する可能性もあります。金利が上昇した場合、毎月の家賃収入よりもローンの返済額が大きくなることが考えられ、この点はデメリット（リスク）といえるでしょう。
不動産会社が倒産する
マンション投資を進めるにあたって、不動産会社が倒産する可能性はゼロではありません。例えば、マンションの売買契約を結んだ直後に不動産会社が倒産した場合、手付金を返還してもらえない可能性があります。状況次第では、売買契約そのものが破棄となることも考えられます。
上述したデメリット（リスク）に比べると、不動産会社が倒産する可能性は低いですが、もし実際に起きた場合は損失を被ることになるでしょう。
災害が発生する
マンションは現物資産なので、どうしても地震や火災などの災害がリスクとして付きまといます。例えば、地震が発生しマンションが倒壊した場合は賃料収入を得られなくなる他、費用を捻出し復旧しなければならなくなります。また、一度倒壊したマンションの資産価値は下がる傾向にあるため、復旧した後、再び入居者を確保するのが困難になる可能性も考えられます。
災害はいつどこで起こるか予測できないので、マンション投資をする上でこのデメリット（リスク）は避けづらいといえます。
ぜひご参考に！マンション投資のデメリット（リスク）を回避する方法
では、マンション投資のデメリット（リスク）はどのように回避すれば良いのでしょうか。
【空室・家賃の下落を回避】資産価値が落ちにくい物件を選ぶ
空室や家賃の下落を回避するには、資産価値が落ちにくい物件を選ぶことが大切です。具体的には、立地条件が良かったり将来性があったりする物件が該当します。
例えば、駅や商業施設が近くにあるマンションは「生活しやすい」という理由で重宝されやすい上に、電車で通勤している方や主婦の方のニーズにもマッチします。この他、最寄り駅周辺で大規模な再開発を行っているなど、将来性のあるマンションは今後需要が高まる可能性があります。
このような特徴を持つマンションは資産価値が落ちにくいため、入居者を安定的に確保しやすく、家賃が下落するリスクも少ないといえるでしょう。
【家賃の未払いを回避】入居希望者を入念に審査する
家賃の未払いを回避するには、入居希望者を入念に審査する必要があります。審査を通して勤務先や年収を確認し、家賃を問題なく支払える人物かどうかを見極めるのです。そうすれば、家賃を支払う気がない入居希望者、そして経済的な問題で家賃を支払えそうにない入居希望者と契約を結ぶリスクを最小限に抑えられるでしょう。
この他、入居希望者に「家賃保証サービス」へ加入してもらうのも一案です。これは、入居者が家賃を滞納した際に、賃貸保証会社が一定期間の家賃をオーナーに支払うサービスです。マンション投資を成功させる上で大きな安心材料となるので、活用を視野に入れておくと良いでしょう。
【金利の変動を回避】先を見据えてローンの返済計画を立てる
金利の変動による影響を回避するには、先を見据えてローンの返済計画を立てることが大切です。
例えば、毎月の返済額を高く設定すると、金利が上昇した際に家賃収入とのバランスが乱れてしまい、結果的に赤字になる恐れがあります。その点、金利が上昇する可能性を見越して返済計画を立てておけば、金利が上昇しても余裕を持ってローンを返済できるでしょう。
この他、投資用マンションの購入にあたってローンを組む際に、金利が一定期間変わらない「期間固定金利」、または借入期間中はずっと金利が変わらない「全期間固定金利」を選ぶのも一案です。ただし、これらは変動金利よりも高く設定されているケースが多いため、あらかじめ問題なく返済できるか確認する必要があります。
【不動産会社の倒産を回避】歴史や管理戸数を踏まえて選ぶ
不動産会社の倒産による影響を回避するには、歴史や管理戸数を踏まえて不動産会社を選ぶことが大切です。具体的には、賃貸管理事業に取り組んでいる歴史が長かったり管理戸数が多かったりする不動産会社を選ぶのが望ましく、これらの特徴があれば倒産する可能性は低いと考えられます。
例えば、歴史がある不動産会社はその分実績が豊富なため、経営が安定していると判断できます。また、管理戸数が多い不動産会社はそれだけ収入源・手数料収入が多いため、倒産するリスクは限りなく低いといえるでしょう。
【災害の発生による影響を回避】被害を受けづらい物件を選ぶ
災害の発生による影響を回避するには、被害を受けづらい物件を選ぶ必要があります。
例えば、内閣府が発表している「表層地盤のゆれやすさ全国マップ」において、揺れにくいと考えられている地域にある物件を選べば、地震による被害を最小限に抑えられるでしょう。
この他、建築基準法が改正された1981年以降に建てられた物件を選ぶのも一案です。耐震基準が強化され、「震度6強〜7程度の大きな地震が起きても倒壊しないよう安全を確保する」という規定が定められたので、大きな安心材料になるでしょう。
参照：「表層地盤のゆれやすさ全国マップ」について｜内閣府政策統括官（防災担当）
住宅・建築物の耐震化について｜国土交通省
３−１ 震災対策 （３）地震に強い国土の形成｜内閣府 防災情報のページ
マンション投資を成功させるには？押さえておきたいポイント
最後に、マンション投資を成功させるポイントを3つご紹介します。
情報収集・勉強に注力する
第一に、マンション投資に関する情報を集めたり、知識を深めるために勉強したりすることが大切です。なぜなら、マンション投資を成功させるにはメリットだけでなく、デメリット（リスク）も把握する必要があり、その上で挑戦するか否かを判断しなければならないからです。
残念なことに、世の中には悪質な不動産会社もあります。そのため、人から聞いた都合の良い話だけを鵜呑みしてしまうとトラブルに巻き込まれる可能性があり、投資が失敗してしまいかねません。
人から話を聞いたとしても、その内容が正しいかどうか・盛られていないかを自分で考えて判断できれば、最悪の事態を避けることができます。そのため、まずは不動産投資に関する本を読むなどして、自らの知識を深めていくことが大切です。
失敗事例を確認しておく
マンション投資のよくある失敗を把握しておけば、同じ失敗をしないよう対策を講じることができるため、成功へと一歩近づきやすくなります。代表的な失敗事例には、例えば以下の2つがあります。
失敗事例（1）
Aさんは、利回りが高いことを理由に投資用マンションを購入しました。しかし、そのマンションは駅から遠い場所にあり、周囲には商業施設もありません。その結果、なかなか入居者を確保できず、空室状態が長引き、思うような利益を得られませんでした。
失敗事例（2）
Bさんは、早く入居者を確保したいからと、簡単な審査だけで入居希望者の見極めを行っていました。その結果、家賃の未払いが発生し、思うように利益を得られなくなってしまったのです。
また、家賃を滞納している入居者を強制退去させるため訴訟を起こしたことで、経済的な負担が膨れ上がり、結果として収支が赤字になってしまいました。
信頼できる不動産会社を選ぶ
マンション投資を成功させるには、信頼できる不動産会社を選ぶことも大切です。
信頼できるかどうかを見極めるポイントには、例えば歴史や従業員数が挙げられます。業歴が10年以上だったり、従業員数が100人以上だったりする不動産会社は、それだけ実績が豊富で財力もあるということなので信頼性が高いといえます。マンション投資のパートナーとして並走し、手厚くサポートしてくれるでしょう。
この他、「ネット上での評価が良い」「多数の金融機関と取引している」などの特徴を持つ会社も信頼性が高いと判断できるため、不動産会社を選ぶ際は欠かさずチェックしましょう。
まとめ
マンション投資には、「ローリスク・ロングリターンの運用ができる」「生命保険の代わりになる」「インフレの影響を受けづらい」などのメリットがある一方で、デメリット（リスク）もあります。
ただし、デメリット（リスク）は物件の選び方やローンの返済計画の立て方次第では、回避することも可能です。そのため、これからマンション投資に挑戦する方は、今回ご紹介した内容をぜひご参考にしてください。それでも、もし分からないことがある場合は、ぜひ穴吹興産株式会社にご相談ください。
