不動産お役立ち

2022.09.30

不動産投資における「サブリース契約」とは？メリット・デメリットから締結時のチェックポイントまでご紹介

「具体的にどういう仕組みなの？」「メリット・デメリットは？」と、サブリース契約に対してさまざまな疑問を抱いている方は多いのではないでしょうか。

そこで今回は、不動産投資における賃貸物件の管理形態「サブリース契約」にフォーカスし、その概要やメリット・デメリット、注意点について解説します。あわせて、サブリース契約のトラブル例や締結時のチェックポイントもご紹介しているので、ぜひご参考にしてください。

1 賃貸物件の管理形態のひとつ！サブリース契約とは
- 1.1 そのほかの管理形態
2 費用・労力の削減になる！サブリース契約の5つのメリット
3 前もって押さえておこう！サブリース契約の3つのデメリット
4 意外と知らない！サブリース契約を結ぶ際の注意点
5 不動産投資が失敗に終わる？！サブリース契約のトラブル例
6 細かく確認しよう！サブリース契約を結ぶ際のチェックポイント
7 トラブルに巻き込まれたら即連絡！知っておきたい相談窓口
8 まとめ

賃貸物件の管理形態のひとつ！サブリース契約とは

サブリース契約とは、不動産会社がオーナーから賃貸物件をまるごと借り上げて、それを入居者に転貸（又貸し）する管理形態のことです。

一般的に、オーナーが物件を貸し出す際は、入居者と直接「賃貸借契約」を交わします。ただし、その場合は物件の管理・運営をオーナーが自らの手で行わなければなりません。

一方でサブリース契約の場合は、不動産会社が入居者と賃貸借契約を交わすことになるため、物件の管理・運営も不動産会社が担うことになります。つまり、オーナーは物件の管理・運営に携わる必要がなく、自らの業務負担を軽減することができるのです。

ただし、物件の管理・運営を不動産会社に一任する分、当然得られる保証家賃は少なくなります。不動産会社が自分たちの報酬として、家賃収入の約10%を差し引くからです。

このように、サブリース契約にはメリットがある一方でデメリットもあるため、契約を結ぶか否かは慎重に検討する必要があります。

そのほかの管理形態

不動産投資における賃貸物件の管理形態には、サブリース契約のほかに「自主管理」「管理委託」もあります。以下で、これら2つの特徴も解説します。

自主管理とは、オーナーが全ての管理・運営業務を行う管理形態のことです。不動産会社をはじめとする企業に業務を委託しないので、不動産投資にかかる費用を抑えることができます。ただし、不動産取引や物件の管理・運営に関する知識を深める必要があるほか、業務に着手する手間・時間も増えるため、負担はかかりやすいといえるでしょう。

管理委託とは、賃貸物件の管理業務を管理会社に委託する管理形態のことです。業務の遂行は管理会社が行うため、オーナーは基本的に意思決定のみを行います。自らの負担を軽減できる点が、自主管理との大きな違いといえるでしょう。ただし、家賃収入の約5%の利用費がかかるため、支出が増えて利益が下がる可能性が考えられます。

費用・労力の削減になる！サブリース契約の5つのメリット

では、サブリース契約には具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか。

1.賃貸物件の管理・運営を一任できる

まず挙げられるのは、冒頭でご紹介した「賃貸物件の管理・運営を一任できる」という点です。

管理・運営業務には、例えば入居者募集や家賃収集、契約更新手続き、クレーム対応、退去手続き、クリーニング、原状回復工事などがあります。一般的な管理形態だと、これらをオーナーが自ら行わなければなりませんが、専門的な知識がない場合は極めて困難でしょう。

その点、サブリース契約を結べば管理・運営を不動産会社に委託できるため、手間なく不動産投資に取り組むことができます。とくに、副業として不動産投資を行っている場合は本業に集中しやすくなるため、大きなメリットになるでしょう。

2.空室・家賃滞納のリスクを回避できる

メリットには「空室・家賃滞納のリスクを回避できる」という点も挙げられます。

不動産投資を行う中で「空室が続く」という事態に陥るケースは珍しくありません。実際に、2017年に健美家が行った「第8回不動産投資に関する意識調査」では、物件購入後に困ったこととして「空室」を挙げた人が全体の45%もいたことが分かっています。不動産投資を成功させるには空室をなくして安定的に家賃収入を得る必要がありますが、それは決して容易ではないのです。

その点、サブリース契約は不動産会社が賃貸物件を借り上げて、オーナーに賃料を支払う仕組みになっています。そのため、オーナーは空室の有無を問わず、一定の保証家賃を得ることができるのです。

また、不動産投資では入居者が家賃を滞納することもあります。この場合、一般的な管理形態だと家賃収入が減少しますが、サブリース契約を結んでいれば一定の保証家賃を確保できます。

このように空室・家賃滞納のリスクを回避できる点は、サブリース契約ならではの大きなメリットといえるでしょう。

参照：第8回不動産投資に関する意識調査｜健美家

3.確定申告を簡単に済ませられる

サブリース契約を結ぶメリットには「確定申告を簡単に済ませられる」という点もあります。

一般的な管理形態、すなわち賃貸借契約を入居者と直接結んだ場合、入居者の人数によって家賃収入が変動することがあります。また、部屋によって家賃が異なる場合は、その部屋が埋まっているかどうかでも家賃収入は変わってきます。

つまり、入居者ごとに税務計算をする必要があるのです。
その点、サブリース契約なら毎月の保証家賃が固定のため税務計算が容易になり、確定申告にかかる手間を大幅に削減できます。

4.広告費を軽減できる

このほか「広告費を軽減できる」という点も、サブリース契約を結ぶメリットのひとつです。

不動産投資において入居・退去が頻繁に起こると、オーナーは支出がかさんでしまいます。なぜなら、例えば入居が決まった際には不動産会社に広告費を支払わなければならないからです。

その点、サブリース契約なら多くの場合、広告費を不動産会社が負担します。支出を抑えることができるため、オーナーとして利益を確保しやすくなるでしょう。

5.相続税対策につながる

サブリース契約を結ぶメリットには、「相続税対策につながる」という点もあります。

賃貸物件に相続が発生すると、その物件に対して相続税がかかります。相続税の額は相続税評価額を基準に算出され、入居者が多いほど低くなります。これは、人に部屋を貸すことが物件の資産価値の低下につながると考えられているからです。そのため、一般的な管理形態であり、かつ入居者が少ない場合は、相続税が大きくなる可能性があります。

その点、サブリース契約の場合は「不動産会社に常に物件を貸している（＝入居率100%）」と判断されるため、相続税を減少させやすくなります。

前もって押さえておこう！サブリース契約の3つのデメリット

サブリース契約を結ぶことにはメリットがある一方で、デメリットもあります。

1.一般的な管理形態に比べて家賃収入が低い

デメリットには、まず「一般的な管理形態に比べて家賃収入が低い」という点が挙げられます。

繰り返しになりますが、サブリース契約の場合、オーナーと入居者の間に不動産会社が入ります。そのため、入居者から収集する家賃が全てオーナーの手に入るわけではありません。不動産会社が自分たちの報酬として家賃収入の約10%を差し引くため、手元に残るのは80〜90%となります。つまり、サブリース契約を結ぶと自主管理や管理委託に比べて家賃収入が低くなるのです。

このデメリットを回避するには、まず物件の需要を確認する必要があります。もし需要が高く満室になる可能性がある場合は、サブリース契約を結ばないのが得策です。家賃収入を全額手に入れられるので、不動産投資において満足な利益を確保できるでしょう。

2.保証家賃が減額する可能性がある

このほか、「保証家賃が減額する可能性がある」というデメリットもあります。

一般的な管理形態に比べて家賃収入は低いものの、安定して利益を得られるのがサブリース契約の特徴です。しかし、常に同額の保証家賃を得られるとは限りません。

多くの場合、2年ごとに保証家賃の見直しが行われるのですが、その際に金額が下がることがあります。これは借地借家法第32条に定められており、決して違反ではありません。そのため、場合によっては保証家賃が減額し、満足な利益を得られなくなる可能性があるのです。

しかし、保証家賃の減額は必ず受け入れなければならないわけではありません。借地借家法に基づいた説明がない場合は法律違反となるので、要求を拒否することもできます。

とはいえ、保証家賃が減額する可能性は残ったままなので、サブリース契約を結ぶ際は「自己資金を貯めておく」など、もしもに備えた対策を練っておくと安心です。

参照：賃貸住宅経営において特に注意したいポイント｜国土交通省消費者庁金融庁
 平成三年法律第九十号借地借家法｜e-GOV 法令検索

3.入居者を自由に選ぶことができない

「入居者を自由に選ぶことができない」という点も、サブリース契約を結ぶデメリットです。

一般的な管理形態であれば、オーナーの独断で入居者を決めることができます。その一方で、サブリース契約では入居付けも不動産会社が行うため、オーナーは入居者を自由に選ぶことができません。そのため、場合によっては「家賃滞納が頻発するようになった」「入居者のマナーが悪く、近隣住民に迷惑をかけてしまった」などのトラブルに発展することもあります。

このデメリットは回避するのが難しいので、サブリース契約を結ぶ際はあらかじめ「入居者によるトラブルで物件の資産価値を損ないかねない」という点を理解しておくことが大切です。

意外と知らない！サブリース契約を結ぶ際の注意点

サブリース契約を結ぶ際の注意点を理解しておかなければ、のちに「思ってたのと違う」と混乱する可能性があります。そのため、以下の4つは事前に押さえておきましょう。

免責期間中は保証家賃を得られない

サブリース契約の内容によっては、免責期間（保証家賃が支払われない期間）が設定されていることがあります。この場合、サブリース契約ならではの「空室ができたり家賃滞納が起きたりしても、一定の保証家賃を確保できる」というメリットを得ることができません。

免責期間の有無や期間は不動産会社によって異なるため、あらかじめサブリース契約の内容を入念に確認することが大切です。もし、免責期間がある場合は「保証家賃を得られない期間がある」という点を理解した上でサブリース契約を結びましょう。

支出がゼロになるわけではない

サブリース契約に対して「収入はあるが支出はない」というイメージをお持ちの方もいらっしゃるかもしれません。しかし、実際にはそのようなことはなく、原状回復や大規模修繕、設備交換にかかる費用は原則オーナー負担となります。

つまり、サブリース契約を結んでいたとしても多少の支出はあるということです。「支出はゼロ」という事実はないので、誤解しないよう注意しましょう。

なお、サブリース契約を結ぶ際は、物件の維持・保全にかかる費用を不動産会社とオーナーでどう分担するか確認しておくと安心です。

参照：賃貸住宅経営において特に注意したいポイント｜国土交通省消費者庁金融庁

契約期間中でも解約される可能性がある

サブリース契約の契約書に「不動産会社から解約を申し出ることができる」という旨の記載がある場合は、たとえ契約期間中であっても解約される可能性があります。そうなると満足に利益を得られなくなる可能性があり、最悪の場合は不動産投資が失敗に終わることも考えられます。

このような事態に備えるためには、サブリース契約の契約書に上述したような記載があるか、前もって確認することが大切です。もし記載があれば、万が一を想定して「自己資金を貯めておく」などの対策を取っておくようにしましょう。

不動産会社が倒産するリスクがある

オーナーと入居者の間に入っている不動産会社が、突然倒産する可能性は決してゼロではありません。もし倒産した場合は、不動産会社が担っていた管理・運営業務をオーナーが行う必要があります。また、入居者がいる場合は賃貸借契約を結び直すための手続きを行わなければならず、入居者が不動産会社に家賃を支払ってしまっている場合はその回収も必須です。

やることが一気に増えて時間を奪われるだけでなく、賃貸借契約の手続きが遅れれば家賃収入を得るまでに時間がかかるため、最悪の場合は不動産投資を継続できなくなるでしょう。

このような事態に備えるには、前提として不動産会社選びを慎重に行う必要があります。例えば、実績が豊富で経営が好調な不動産会社なら、倒産する可能性は低いと考えられます。

このほか、管理・運営業務の引き継ぎをスムーズに行うことも大切です。万が一滞るとオーナーとしてダメージを受ける上に、入居者に迷惑をかけてしまう可能性もあるため、十分注意しましょう。

不動産投資が失敗に終わる？！サブリース契約のトラブル例

不動産会社をはじめとする、サブリース契約を提供している企業の中には、残念ながらオーナーにとって不利益になるような運用を行うところもあります。現に、社会問題にまで発展したトラブルもあり、ここではそのひとつである「レオパレス問題」を例としてご紹介します。

レオパレス問題は、2018年に起きたトラブルです。このときレオパレスは、オーナーとサブリース契約を結ぶにあたって「保証家賃は最長で30年間変動しない」と伝えていました。しかし実際には、借地借家法第32条に基づいてオーナーに保証家賃の減額を請求していたのです。

保証家賃を減額することは決して違反ではありませんが、オーナーに対してその可能性があることを事前に説明していなかったため、トラブルに発展してしまいました。

このトラブルが起きた原因は、「オーナーに不実な情報を伝えて不当な勧誘・運用をしていたこと」です。不動産投資を行う際は、当然オーナー自身も不動産取引や物件の管理・運営に関する知識を深めることが欠かせません。

しかし、法的な知識や不動産取引に関する情報量、資金力は不動産会社のほうが圧倒的に有利です。そのため、オーナーは伝えられた情報が不実であることに気付けず、それを利用して不動産会社が自社にとって都合の良い契約を結んだと考えられます。

参照：平成三年法律第九十号借地借家法｜e-GOV 法令検索

細かく確認しよう！サブリース契約を結ぶ際のチェックポイント

では、レオパレス問題のようなトラブルを防ぐには、どうすれば良いのでしょうか。

結論からいうと、サブリース契約を結ぶ際に「不当な勧誘ではないか」「メリットだけを強調した広告ではないか」「契約内容に問題はないか」の3つを確認することが大切です。

不当な勧誘ではないか

レオパレス問題のように「一定期間の間、保証家賃は変動しない」などと不実な情報を伝えること、そしてサブリース契約のデメリットは隠してメリットだけを伝えるような行為は、賃貸住宅管理業法第29条に基づき、不当勧誘に該当する可能性があります。

そのため、もしこのような勧誘を受けた場合は無理にサブリース契約を結ばず、別の不動産会社を利用するのがおすすめです。

参照：賃貸住宅経営において特に注意したいポイント｜国土交通省消費者庁金融庁
 令和二年法律第六十号賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律｜e-GOV 法令検索

メリットだけを強調した広告ではないか

サブリース契約の締結を促す広告に、「保証家賃が下がることはありません」「オーナーによる費用負担はゼロ」などの謳い文句がある場合は要注意です。メリットだけを強調することで、サブリース契約のデメリットが目立たないようにしている可能性があります。

こうした行為は、賃貸住宅管理業法第28条に基づき、誇大広告に該当すると考えられます。オーナーが不動産取引や物件の管理・運営に関する知識が浅いことを利用した悪質な勧誘なので、もし該当した場合はサブリース契約を結ばないようにしましょう。

契約内容に問題はないか

サブリース契約を結ぶ際は、契約内容に問題がないかを細かく確認することも大切です。以下で5つの項目別にチェック時のポイントを解説するので、ぜひご参考にしてください。

保証家賃

一般的に保証家賃の相場は「家賃収入の80〜90%」といわれていますが、実際には不動産会社や物件によって保証率は異なります。中には、オーナーが魅力を感じるよう最初は保証家賃を高めに設定し、契約更新時に大幅な見直しを要求する不動産会社もあります。

そのため、「提示された保証家賃が類似物件と同程度か」だけでなく、「保証家賃の見直しの有無」「見直しがある場合はどれくらい変化するのか」「見直しに対する相談は受け付けているか」なども確認することが大切です。

免責期間

免責期間のタイミングは、一般的に「新たに物件を建てた後」「サブリース契約を開始した後」「入居者が退去した後」といわれていますが、実際は不動産会社によって異なります。

そのため、どのタイミングで免責期間を設けているのか、あらかじめ確認しておくことが大切です。あわせて期間の長さも確認しておくと、保証家賃の損失がどれほどになるか計算しやすくなります。

広告費・原状回復費

先ほど「多くの場合、広告費は不動産会社が負担する」「原状回復や大規模修繕、設備交換にかかる費用は原則オーナー負担」とご説明しましたが、これは絶対ではありません。不動産会社によって費用の負担分担は異なり、中には費用によって負担者を変えるところもあります。そのため、サブリース契約を結ぶ際は、どの費用をどちらが負担するのかを確認することが大切です。

なお、原状回復や大規模修繕に関しては、その頻度（例：入居者が入れ替わるたびに行う）も確認しておくと安心です。事前に知っておけば、費用を準備しやすくなるでしょう。

保証家賃の支払日

保証家賃の支払日も、不動産会社によって異なります。
もし不動産投資を行うにあたってローンを組んでいるのであれば、ローンの返済日よりも先に保証家賃の支払日が来るかどうかを確認すると良いでしょう。この場合、保証家賃をローンの返済に充てられる、つまり自己資金を切り崩す必要がないので、負担なく不動産投資を続けられます。

解約条件

サブリース契約を結んで不動産投資を始めたものの、事情によって物件を手放さなければならなくなったり、サブリース契約そのものが不要になったりすることもあるでしょう。

その際、オーナーから解約したい旨を伝えても、スムーズに解約できない場合があります。なぜなら、借地借家法第28条により「オーナーからの解約の申し入れは、正当の事由があると認められる場合でなければすることができない」と定められているからです。

そのため、サブリース契約を結ぶ際は「どのような場合なら解約できるか」「解約予告は何か月前に必要か」などを確認することが大切です。

参照：賃貸住宅経営において特に注意したいポイント｜国土交通省消費者庁金融庁
 平成三年法律第九十号借地借家法｜e-GOV 法令検索

トラブルに巻き込まれたら即連絡！知っておきたい相談窓口

万が一、サブリース契約に関する何らかのトラブルに巻き込まれたら、そのときは以下でご紹介する相談窓口をご利用ください。

賃貸に関する相談窓口

賃貸に関する相談窓口には、例えば「公益財団法人日本賃貸住宅管理協会」があります。賃貸物件で起きたトラブルやオーナーが抱える悩みに対してアドバイスをしてくれます。

相談は書面（Webフォーム・FAX・郵便）のみで受け付けており、必要事項を漏れなく記入する必要があります。もし記入漏れがあった場合は相談できないので、十分注意しましょう。

参照：賃貸住宅に関するご相談｜公益財団法人日本賃貸住宅管理協会

広告・勧誘・重要事項説明に関する相談窓口

広告・勧誘・重要事項説明に関する相談窓口には、例えば「国土交通省」があります。必要事項を記入したのち全国共通のメールアドレス（hqt-chintai-moushide@gxb.mlit.go.jp）に送付することで、国が調査を行い、違反行為の事実があった場合は賃貸住宅管理業法に基づき監督処分などを行ってくれます。

参照：賃貸住宅管理業法に基づく申出制度について｜国土交通省