不動産投資の費用について知ろう！初期費用から運用時にかかる費用まで徹底解説
不動産投資に興味を抱いている方の中には、漠然と「費用はどれくらいかかるのだろう」という疑問を持っている方もいるでしょう。
そこで今回は、不動産投資の費用にフォーカスし、初期費用から運用時にかかる費用まで詳しく解説します。あわせて、不動産投資の代表的な物件の種類もご紹介しているので、ぜひご覧ください。
目次
不動産投資の初期費用とは？その内訳も把握しよう
不動産投資の初期費用とは、文字のとおり、不動産投資を始めるにあたって最初にかかる費用のことです。初期費用の額は物件や個人の属性によって変わり、一概にいくらと言及することはできません。そのため、資金を余裕を持って準備しておくことをおすすめします。
不動産投資の初期費用は、主に以下の10の項目で構成されています。
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1.頭金
頭金とは、物件を購入する際、最初に支払う費用のことです。物件価格の10〜20%程度が相場のため、例えば5,000万円の物件を購入する場合、頭金は500〜1,000万円となります。
頭金は、主にローンを組んで物件を購入する場合に必要となる費用です。頭金の額が多ければ多いほど金融機関から信用を得やすくなるため、ローンを組みやすくなります。もし物件を現金一括払いで購入するのであれば、基本的に頭金は不要です。
2.不動産仲介手数料
不動産仲介手数料は、不動産会社を介して物件を購入した場合に発生する費用です。その額の上限は、宅地建物取引業法の第46条によって以下のように定められています。
| 物件価格 | 不動産仲介手数料（※簡易式） |
| 200万円以下 | 物件価格の5%＋消費税 以内 |
| 200万円以上400万円以下 | 物件価格の4%＋2万円＋消費税 以内 |
| 400万円以上 | 物件価格の3%＋6万円＋消費税 以内 |
参照：宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額｜国土交通省
3.不動産取得税
不動産取得税は、物件や土地などの不動産を取得した際に発生する費用です。その額は「課税標準額（不動産の価格）× 税率」の計算式で決まります。
課税標準額に関しては、令和6年3月31日までに宅地（宅地および宅地評価された土地）を取得した場合に限り、1/2となるため注意が必要です。
税率に関しては、不動産の取得日が平成20年4月1日〜令和6年3月31日までの場合、土地・家屋（住宅）が3%、家屋（非住宅）が4%となります。
4.登録免許税
登録免許税とは、不動産登記をする際に納める税金のことです。その額は「課税標準額（固定資産税評価額）× 税率」の計算式で決まります。
上述のとおり、課税標準額は物件価格ではなく、行政によって定められる「固定資産税評価額」です。物件にもよりますが、固定資産税評価額の目安は物件価格の70%程度といわれています。
税率は不動産登記の内容によって異なり、例えば土地・建物の売買による所有権移転登記の場合は2%（※土地の売買による所有権移転登記に関して、令和5年3月31日までに登記を受ける場合は1.5%）です。
5.印紙代
印紙代は、紙で契約を交わす場合に発生する税金です。具体的には、印紙を貼りつける必要がある「不動産売買契約書」と「金銭消費貸借契約書」に対して税金を支払う必要があります。
印紙代の額は、契約書に記されている金額によって変わります。例えば、記載された金額が500万円以上1,000万円以下の場合は1万円、5,000万円以上1億円以下の場合は6万円です。
ただし、平成9年4月1日〜令和6年3月31日までの間に作成される「不動産譲渡に関する契約書」のうち、記載された金額が10万円を超えるものに関しては税率が軽減されます。
参照：No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで｜国税庁
No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置｜国税庁
6.固定資産税・都市計画税
固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点に固定資産を持っている人が支払う税金です。固定資産税の額は物件の固定資産税評価額の1.4%、そして都市計画税の額は固定資産税評価額の0.3%が上限となっています。
7.ローンの事務手数料
不動産投資を行う際にローンを組む場合は、金融機関にローンの事務手数料を支払います。
ローンの事務手数料には主に2つの種類があり、ひとつは「借入金額を問わず一定額を支払うパターン（3〜10%が相場）」、もうひとつは「借入金額に応じて設定された額を支払うパターン（1〜3%が相場）」です。金融機関によってどちらの種類を採用しているかは異なるため、どれくらい借り入れるかを考慮した上で選択することをおすすめします。
8.ローンの保証料
ローンを組む際は、金融機関だけでなくローンの保証会社とも契約を結ぶのが一般的です。ローンの保証料とは、この保証会社に支払う費用のことを指します。
一括払いの場合は借入金額の2%程度、金利に上乗せする場合は0.2%〜0.3%程度であることが多く、総額で見ると一括払いのほうが保証料を抑えやすくなっています。一方で、金利に上乗せする場合は初期費用を抑えられるため、どちらが良いかよく考えて選択することが大切です。
9.火災保険料・地震保険料
購入した物件には、火災保険・地震保険をかけるのが一般的です。金融機関によっては、ローンを組む条件のひとつとして、「火災・地震保険への加入」を設けていることもあります。
火災保険料・地震保険料の金額は決して安価ではありませんが、自然災害が多い日本で不動産投資を行うのであれば、加入して損はないといえるでしょう。
10.司法書士報酬
不動産投資を行う際には、不動産登記をはじめとするさまざまな手続きが必要になります。これらは自ら行うことも可能ですが専門的な知識が必要なため、司法書士などのプロに依頼するのが堅実です。そこで必要になるのが、司法書士報酬です。
司法書士報酬は司法書士事務所によって異なりますが、一般的には10〜15万円程度が相場といわれています。
不動産投資の初期費用はどれくらい？その目安とは
さまざまな項目で構成されている不動産投資の初期費用。では、具体的な金額でいうとどれくらいかかるのでしょうか。
結論からいうと、不動産投資の初期費用は物件価格の8〜15%といわれています。例えば、5,000万円の物件を購入する場合は、初期費用として400〜750万円程度かかるということです。
ただし、物件価格の8〜15%というのはあくまでも目安です。例えば、不動産投資を行うにあたって物件を自己資金のみで一括購入する場合は、物件価格がそのまま初期費用として発生します。一方でローンを組む場合は、その借入金額によって初期費用が変わります。
必ずしも物件価格の8〜15%に収まるとは限らないため、その点は前もって理解しておきましょう。
最初の出費を最小限に！初期費用を抑える3つの方法
不動産投資の初期費用は、工夫次第で最小限に抑えることができます。以下で、その方法を3つご紹介します。
1.頭金を減らす
先ほど、不動産投資の頭金は物件価格の10〜20%程度が相場とご説明しましたが、その割合を低くすることで初期費用を抑えることが可能です。
例えば5,000万円の物件を購入する場合、頭金が20%になると初期費用に1,000万円がプラスされますが、10%に抑えることができれば500万円に抑えられます。
しかし、この方法には多少の懸念があります。頭金は不動産投資においてローンの審査に影響する項目です。そのため、頭金の額を低くすると審査に通りづらくなる可能性があります。また、頭金の額を少なくすると、その分借入金の総額は大きくなります。借入金の総額が大きくなると利息の負担も大きくなるため、その点も懸念のひとつといえるでしょう。
2.売主の不動産会社を利用する
初期費用を構成する項目のひとつに「不動産仲介手数料」があります。不動産仲介手数料は上述のとおり、不動産会社を介して物件を購入した場合に発生する費用です。
これは言い換えれば、不動産会社が仲介役ではなく「売主」である場合は、この不動産仲介手数料は発生しないということです。
仮に不動産会社を介して1,000万円の物件を購入した場合、不動産仲介手数料として最低でも30万円を支払わなければなりません。しかし、不動産会社が売主の場合はこの30万円がなくなるため、結果として初期費用を抑えることができます。
3.中古の区分マンションを選ぶ
中古の区分マンションを選ぶことも、不動産投資の初期費用を抑える方法のひとつです。
中古の区分マンションは物件価格がそもそも低いため、頭金を支払うにしてもその額が比較的低くなります。この点から、不動産投資の物件選びに強いこだわりがなく、初期費用を最小限に抑えることを第一に考えているのであれば、中古の区分マンションを選ぶのも一案です。
気になる疑問！初期費用だけで不動産投資を始めることは可能？
ここまで不動産投資の初期費用について解説しましたが、ふと「初期費用さえあれば不動産投資を始められるのか」と疑問に思った方もいるでしょう。
結論からいうと、初期費用だけで不動産投資を“始める”ことは可能です。しかし、不動産投資を“継続する”には初期費用だけでは足りません。なぜなら、物件購入のためローンを組んだ場合はその返済が必要ですし、自然災害が多い日本では突発的な修繕費が必要になることもあるからです。
不動産投資を始められたとしても、その後資金不足で不測の事態に対応できなければ、最悪の場合、物件を売却しなければならなくなります。そのため、「初期費用だけ用意すれば良い」と決めつけず、リスクに備えた自己資金もしっかり用意しておくことが大切です。
初期費用だけじゃない！他にもある不動産投資にかかる費用
不動産投資にかかる費用は、初期費用だけではありません。物件を運用する中で、上述した修繕費をはじめとするさまざまな費用が発生します。
原状回復費
原状回復とは、退去が発生した際に部屋を入居時の状態に戻すことをいい、その際に発生する費用が原状回復費です。原状回復費の額は、原状回復をどの程度行うかによって異なります。
例えば、ハウスクリーニング業者に依頼し部屋全体を掃除する場合は、一般的に数万円程度かかります。あわせて壁の張替えも行う場合は、ハウスクリーニングの利用費に1,000〜1,500円程度／平方メートルの費用が加わります。
管理費・修繕費
管理費は、物件管理を管理会社に依頼する場合に発生する費用です。修繕費は、屋根や外壁の塗装、給湯器・エアコンの交換など、物件や設備の修繕にかかる費用です。
管理費に関しては、管理を自ら行うことでゼロにできます。ただし、仕事と並行しながら不動産投資に取り組む際は、管理に煩雑さを感じることもあるかもしれません。そのため、手間と費用、どちらを削減するかよく考えて選択することをおすすめします。
設備交換費
設備交換費とは、その名のとおり、設備を交換する際に発生する費用です。具体的には、退去が発生した際に入居者が早く決まるようエアコンを新品に交換したり、入居中に「エアコンが効かなくなった」と問い合わせがあった際に交換したりするときに発生します。
広告費
入居者募集のため広告を出稿する際には、広告費が発生します。広告費は不動産会社や地域によって異なるため一概にはいえません。家賃1か月分の場合もあれば、2〜3か月分の場合もあるため、前もって確認しておきましょう。
外注費
税理士や公認会計士をはじめとする専門家に確定申告の手続きを外部委託をする場合は、外注費が発生します。具体的な額は税理士事務所や会計事務所によって異なるため、あらかじめホームページで確認する、事務所に問い合わせるなどして確認しましょう。
費用を把握できたら次は物件選び！不動産投資の代表的な種類
不動産投資にかかる費用について把握できたら、次は物件選びです。代表的な種類には、以下の3つが挙げられます。
区分マンション投資
区分マンション投資とは、マンションの部屋を単体で購入し、入居者と契約を交わして家賃収入を得る種類です。不動産投資の種類の中でも物件の数が比較的多いため、十分に検討して始められます。また、売却が容易なため万が一のときも安心です。
ただし、空室のリスクが伴うため、場合によっては家賃収入がゼロになることもあります。
一棟マンション投資
一棟マンション投資とは、マンションを丸ごと購入し、賃貸経営をして収益を得る種類です。区分マンション投資とは異なり複数の部屋があるため、空室になるリスクは低いといえます。
ただし、一棟を丸ごと所有するため管理が複雑で、比較的手間がかかる可能性があります。
一戸建て投資
一戸建て投資とは、戸建ての住宅を購入し、入居者と契約を交わして家賃収入を得る種類です。比較的利回りが高いため、満足な家賃収入を得やすくなっています。
ただし、物件によっては修繕費が高くなったり、管理に手間がかかったりする場合があるため、物件選びは慎重に行うことが大切です。
コンドミニアム投資
コンドミニアムとは、ベッドルームの他にリビングやキッチン、ランドリールームが備わった宿泊施設のことです。普段生活している住居と大きく変わらないところが、ホテルとの大きな違いです。
コンドミニアムは観光地やリゾート地など人気のエリアにあることが多いため、投資し宿泊施設として運用すれば、観光客から安定的に需要を得られる可能性があります。そのため、満足な宿泊収入を得やすいといえるでしょう。
まとめ
不動産投資を検討している方にとって、最も気になるのは「費用」でしょう。
初期費用は物件価格の8〜15%といわれていますが、これはあくまでも目安であり、工夫次第ではより低く抑えることも可能です。また、原状回復費や管理費・修繕費など、物件運用中にも費用がかかるため、その点を押さえておくことも大切です。
あらかじめ、どれくらいの費用がかかるのかシミュレーションをしておけば、より計画的に不動産投資を行えます。今回ご紹介した内容を参考に、ぜひ費用のシミュレーションをしてみてください。
