沖縄で不動産投資をするデメリットとは?回避する方法とあわせて把握しよう
沖縄での不動産投資を検討するにあたって「どのようなデメリットがあるのか」と不安を感じている方もいるのではないでしょうか。
そこで今回は、沖縄を舞台にした不動産投資にフォーカスし、そのデメリットについて詳しく解説します。あわせて、デメリットを回避する方法、沖縄で不動産投資を行うメリットなどもご紹介しているので、ぜひ参考にしてみてください。
目次
挑戦前に確認しておこう!沖縄で不動産投資を行うデメリット
「収入を得られる」という大きなメリットがある不動産投資ですが、その一方でデメリットもあります。とくに沖縄で不動産投資を行う場合は、その立地ならではのデメリットが潜んでいるため、前もって理解しておくことが大切です。
1.高利回りの物件が少ない
本土の地方都市には満室時の表面利回りが10%を上回る物件が多い一方で、沖縄にはそうした高利回りの物件がほとんどありません。その多くは、表面利回りが6%以下の物件です。
不動産投資では一般的に「利回りが低い物件はリスクも低い」といわれていますが、沖縄の場合は物件の利回りが総じて低いため、この考え方はあまり通用しません。つまり「利回りが低い=築年数が浅い・ゆいレールの駅が近い」といったケースがほとんどないのです。
沖縄での不動産投資において物件による利回りの差はほぼないに等しく、高くても6%ほどなので、この点はデメリットといえるでしょう。
2.家賃相場が低い
沖縄は他の都道府県に比べて家賃相場が低く、総務省が発表した「平成30年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計」内の「都道府県別の主な指標(1か月当たり家賃・間代)」によると以下のようになっています。
1か月当たり家賃・間代 | |
全国 | 55,695円 |
東京 | 81,001円 |
大阪 | 55,636円 |
福岡 | 48,429円 |
沖縄 | 45,560円 |
参照:平成30年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計|総務省
家賃相場が低い場合、不動産投資を行う際に家賃を高く設定することが難しくなります。つまり、高い収入を得ることも困難になるということです。そのため、この点も沖縄で不動産投資を行うデメリットのひとつとなるでしょう。
3.土地の価値が上昇している
国土交通省が発表した「令和2年都道府県地価調査」内の「都道府県別・用途別対前年平均変動率」によると、沖縄の住宅地の対前年平均変動率は+4.0%です。
また、土地代データの「公示地価 都道府県ランキング 2023年[令和5年]」を見ても、沖縄は11位にランクインしており、その変動率は+3.56%となっています。
参照:令和2年都道府県地価調査|国土交通省
公示地価 都道府県ランキング 2023年[令和5年]|土地代データ
これらの結果から、沖縄の土地の価格は他の都道府県に比べて上昇傾向にあると分かります。
土地の価値が上昇することは「売却時に満足な収入を得やすくなる」という魅力につながるため、不動産投資においてはメリットと考えることもできます。
しかし、これはあくまでも土地を売却する場合に限ったメリットであり、考え方によってはデメリットにもなり得ます。具体的には「不動産投資のための土地購入に多額の費用がかかる」というデメリットにつながるのです。
この点から、不動産投資を行うにあたって土地の売却を検討していない方にとっては、土地の価値の上昇はデメリットになると考えられます。
4.将来的に人口が減少する可能性がある
りゅうぎん総合研究所が発表した「沖縄県の将来推計人口(2022年6月推計)」によると、2021年の総人口は146万8,400人。2020年は146万7,500人だったため、900人増加していることが分かります。しかし、その後は減少に転じる見通しと言及しており、2070年には118万8,400人にまで減ると予測しています。
参照:調査レポート 沖縄県の将来推計人口(2022年6月推計)|りゅうぎん総合研究所
予測どおり人口が減少すると不動産の需要も低迷してしまうため、不動産投資をする側からするとこの点はデメリットといえるでしょう。
5.駐車場を設置する必要がある
沖縄には公共交通機関が路線バスとゆいレールの2つしかありません。そのため、主な交通手段として車を選ぶ人が多く、沖縄は国内屈指の車社会といわれています。
実際に、沖縄県が公開した「沖縄県の道路2022」内の「自動車保有台数」によると、沖縄の一世帯あたりの保有台数は1.64台です。全国の一世帯あたりの保有台数が1.32台なので、全国平均よりも車の保有率が高いことが分かります。
これはつまり、沖縄で不動産投資を行う場合は「駐車場付きの物件を選ぶ」、または「購入した物件に駐車場を設置する」必要があるということです。駐車場を設置するには当然費用がかかるため、この点はデメリットになるといえます。
6.台風が接近・上陸することが多い
亜熱帯気候の沖縄は、台風が接近・上陸することが多いのが特徴です。実際、気象庁が発表した「沖縄・奄美への接近数(2022年までの確定値と2023年の速報値)」によると、2020年は6つ、2021年・2022年は7つの台風が接近したことが分かっています。
参照:沖縄・奄美への接近数(2022年までの確定値と2023年の速報値)|気象庁
沖縄で不動産投資を行う場合は、この特徴を踏まえて物件に対して台風対策を施す必要があります。つまり、その分の出費が大きくかさんでしまうのです。また、万が一台風の被害によって物件が損傷した場合は修繕費が発生するため、収入が減ってしまう可能性もあるでしょう。
この点から、台風によって出費がかさむことは沖縄で不動産投資を行うデメリットといえます。
7.他県に住んでいると足を運びづらい
本土の都道府県が陸続きであるのに対し、沖縄は海に囲まれているため、沖縄以外に住んでいる方が不動産投資を行う場合はどうしても足を運びづらくなります。定期的に通って清掃・メンテナンスをすることが困難なため、場合によっては物件の状態が悪くなる可能性があります。
不動産投資を成功させる上で物件を清潔に保つことは必須なので、沖縄以外に住んでいる方にとって足を運びづらい点は大きなデメリットとなるでしょう。
デメリットは回避できる!沖縄で不動産投資をする際のポイント
沖縄で不動産投資を行うことには上述したようなデメリットがありますが、これらは工夫次第で回避することができます。以下で、そのポイントを5つご紹介します。
1.収益性が高い物件を選ぶ
繰り返しになりますが、沖縄には高利回りの物件が少ないのが特徴です。そのため、不動産投資をする際はなるべく収益性が高い物件を選ぶようにしましょう。そうすることで、利回りが低いというデメリットをカバーでき、満足な収入を得やすくなります。
収益性が高い物件とは、すなわち「空室率が低い物件」のことです。その特徴には、例えば「駅が近く移動しやすい」「周辺にスーパーやショッピングセンターなどがあり買い物に困らない」などがあります。そのため、沖縄で不動産投資を行う際はこれらの特徴を備えた物件を選びましょう。
2.新築物件は選ばないようにする
沖縄の土地の価格が上昇傾向にあることから、新築物件の価格も割高になっています。低利回りの中、少しでも多くの収入を得るためには、そうした割高の新築物件を選ばないことが大切です。リーズナブルな中古物件で不動産投資を行うことで、土地の価格が高いというデメリットによる影響を回避できると同時に、低利回りでも満足な収入を得やすくなります。
ただし、リーズナブルな中古物件の中には上述した「収益性が高い物件の特徴」を備えていない物件もあり、もしそれを選ぶと不動産としての需要を確保しづらくなる可能性があります。
収入を得ることができなければ不動産投資が失敗に終わってしまうため、安定的なキャッシュフローを実現できるかもあわせて確認しておくことが大切です。
3.必ず現地調査をする
台風が多い沖縄で不動産投資を行う場合は、現地調査を必ず行いましょう。
例えば、物件が鉄筋コンクリート造だったとしても、必ずしも頑丈とは限りません。万が一ヒビが入っていたら、台風が上陸した際に雨漏りしてしまう可能性があります。
こうした台風による被害を未然に防ぐためには、不動産投資用の物件を購入する際に必ず現地へ行き、物件の状態を確認することが大切です。もし不備があれば修繕することで、台風に負けない物件にランクアップさせることができます。
なお、現地調査をする際は「周辺に何があり、どのような環境・雰囲気なのか」も確認しておくのがおすすめです。物件の状態とともに、収益性の高さを確認できます。
4.さまざまなリスクを想定しておく
沖縄で不動産投資を行う際は、あらかじめさまざまなリスクを想定しておくことも大切です。
例えば、沖縄で不動産投資を始めるにあたって金融機関から融資を受けたとします。このとき、もしまともにシミュレーションもせず返済計画を立ててしまうと、不動産運用が失敗に終わる可能性があります。なぜなら、予想外の出費により自己資金が減り、運用が立ち行かなくなるからです。
上述したように、沖縄で不動産投資を行う場合は「土地代」「駐車場代」「台風の影響による修繕費」など、その土地ならではのさまざまな費用が発生します。また、金融機関から融資を受けている場合は返済も必要になるため、さらに出費が大きくなります。
沖縄での不動産投資を成功させるには、そうした出費があること、そしてさらに出費が増えるリスクがあることを想定しておくことが大切です。そうすれば、数々のデメリットに備えられると同時に、安定したキャッシュフローのもと不動産投資を行うことができます。
5.信頼できる不動産会社を利用する
繰り返しになりますが、沖縄以外に住んでいる方が不動産投資を行う場合は、どうしても現地に足を運びづらくなります。これは物件の運用・管理がしづらくなるというデメリットにつながりますが、信頼できる不動産会社を利用すればうまく回避できます。
不動産会社の主な役割は、入居者を募集したり家賃や宿泊費を回収したりする他、利用者の対応、物件の清掃・管理をすることです。信頼できる不動産会社を利用すればこれらを安心して一任できるため、そもそもこまめに現地へ足を運ぶ必要がなくなり、デメリットを感じづらくなるといえます。
もちろん良い一面もある!沖縄で不動産投資を行うメリット
ここまで沖縄での不動産投資のデメリットをご紹介してきましたが、もちろんメリットもあります。以下で、代表的なメリットを4つご紹介します。
1.観光需要が期待できる
沖縄は日本を代表する観光地であり、季節を問わず国内外から多くの観光客が訪れます。そのため、沖縄で不動産投資を行えば、観光客から宿泊施設としての需要を得られる可能性があります。
沖縄県が発表した「令和4年(暦年)沖縄県入域観光客統計概況」によると、2022年の入域観光客数は569万7,800人。対前年比は268万1,000人と大幅に増加しています。
2020年に新型コロナウイルス感染症(以下 コロナ)が拡大したことで一時は観光客数が大幅に減りましたが、上述したデータから観光需要が徐々に回復していると判断できます。
この点から、観光客をターゲットとした不動産投資は沖縄で成功させやすく、この点はメリットといえるでしょう。
2.不動産投資の選択肢が豊富にある
沖縄での不動産投資の選択肢は複数あり、賃貸経営だけではありません。例えば、「リゾート投資」「コンドミニアム経営」「軍用地投資」「民泊経営」「駐車場経営」などの選択肢があります。自分に合った種類で不動産投資を始められる点は、大きなメリットといえるでしょう。
中でも軍用地投資は、一般的な不動産投資のリスクとされる「空室」「家賃滞納」がないためおすすめです。リスクを回避しながら、安定的に収入を得ることができます。
また、管理費や修繕費など、一般的な不動産投資に必要なランニングコストが一切かからず、低コストで始められるのも魅力のひとつです。
なお、軍用地投資・リゾート投資については以下の記事で詳しくご紹介しています。ぜひあわせてご覧ください。
3.他の都道府県より借家率が高い
沖縄県が発表した「(2)住宅の所有関係」によると、居住世帯のある住宅における借家の割合は、全国平均よりも沖縄のほうが高くなっています。例えば、平成30年の全国の借家率が35.6%であるのに対し、沖縄の借家率は49.5%です。これは、つまり「沖縄はアパートやマンションなど借家に対する需要が高い地域」ということです。
そのため、アパートやマンションを購入して不動産投資に取り組めば一定の利益を得られる可能性があり、この点はメリットといえます。
沖縄で不動産投資をするならココ!おすすめのエリア3選
最後に、沖縄で不動産投資をする場合におすすめのエリアを3箇所ご紹介します。
1.恩納村
恩納村(おんなそん)は、沖縄本島のほぼ中央に位置するエリアです。本島中部にあるため南部にも北部にもアクセスしやすく、例えば那覇空港へは車で約50分、沖縄美ら海水族館へは車で約1時間で行くことができます。そのため、恩納村で不動産投資を行えば宿泊施設として観光客からの需要を確保でき、収入を安定的に得られるでしょう。
なお、恩納村にある物件を購入するなら「アルファテラス恩納ヒルズ」がおすすめです。全室オーシャンビューの分譲コンドミニアム物件なので、観光客に喜んでもらいやすいといえます。
現在オンライン相談を実施中なので、気になる方はぜひ以下からお問い合わせください。
アルファテラス恩納ヒルズの詳細はこちらから
オンライン相談はこちらから
2.北谷町
北谷町(ちゃたんちょう)は、沖縄にいながら外国にいるかのような雰囲気を楽しめるエリアです。ビーチがある上にホテルやおしゃれなカフェなども立ち並んでいることから、リゾート地のような雰囲気もあります。その一方で、スーパーやコンビニも充実しており、家族で楽しめる公園も点在していることから、生活拠点としても人気です。
そのため、北谷町で不動産投資を行えば観光客からの宿泊需要のみならず、地元民からの賃貸需要も期待できるでしょう。
3.那覇市
那覇市は、利便性に優れたエリアです。那覇空港が近くゆいレールが通っている上に、大型商業施設が多数点在しているため、生活拠点として地元民から支持されています。
そのため、地元民をターゲットに不動産投資を行うのであれば、その舞台として那覇市を選ぶのがおすすめです。
まとめ
沖縄で不動産投資をすることには、「高利回りの物件が少ない」「家賃相場が低い」「土地の価値が上昇している」などのデメリットがあります。ただし、これらは工夫次第で回避できるため、必ずしも不動産投資にネガティブな影響を与えるとは限りません。また、デメリットがある一方でメリットもあるため、やり方次第では自分にとって満足な収入を得ることができます。
そのため、沖縄での不動産投資を検討中の方は、今回ご紹介した内容を参考にまずはシミュレーションをしてみてください。そうすれば、デメリットを回避しながら収益を得られる不動産投資を実現しやすくなるでしょう。